精业胜龙 宏观政策防止中国房地产泡沫

宏观政策有利于长期发展

　　资产价格膨胀的前提是充裕的流动性，目前流动性的格局尚未发生根本性的变化，而市场所担心的信贷结构剧烈变化会对地产行业资金链造成不利影响的情况发生概率很低。政策方面，从紧货币政策导致去年四季度以来房价和地价的理性回归，二套房贷政策近期监管较严厉，但在商业银行执行层面明紧暗松现象难以避免。保障房的供应规模受制于地方财政改革进程，可预计的两年内实质性影响有限。

　　大众住宅自住需求大幅提升

　　中国房地产正在进入大众住宅时代，自住需求在总需求中的比例大幅提升，经济设计的小户型大众住宅贴合买家负担能力，并能满足理性消费观下的首次置业需求，大众住宅成交情况明显好于高端住宅。高端住宅市场供求同步萎缩，价格长期向上，但中短期将面临业绩释放缓慢、财务压力上升的风险。

　　限制投资购房

　　中心城市的房价普遍超过本地居民负担能力，房价水平主要由投资需求决定，自住需求成为价格的被动接受者。在高通胀、负的实际利率和狭窄的投资渠道共同作用下，来自国内的投资需求仍然存在，但活跃度降低;来自海外的投资需求由于强烈的人民币升值预期和较低的资金成本，对人民币资产兴趣浓郁，但其进入的规模和限外令的执行力度密切相关。2008年预计全国范围房价保持平稳或微涨。

　　房地产信托基金受追捧

　　房地产公司融资受限，房地产信托基金(REITs)作为一种融资模式再度被业界关注。近期，国内各大信托、基金公司纷纷着手成立房地产信托基金，保险公司也采用参股基金的方式投资房地产信托基金，相当数量海外资金投向房地产基金。据悉，北京国投和上海国投目前已经采用股权投资方式做成了几只房地产信托基金。联华信托正加紧备战房地产投资信托基金，预计在今年上半年推出REITS产品。荷兰国际投资管理公司(ING)近期宣布成立了一项新的房地产基金，将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和REITs，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。新加坡凯德置地、美国的EI、蓝山等机构也以私募股权投资基金方式进入中国房地产行业。

　　领先企业在调整期受益

　　2007年四季度开始，亢奋的中国房地产业在信贷紧缩政策的抑制下回归理性发展，真实需求得到鼓励，投机投资需求被挤出，房价过快上涨、地价高于房价的现象得到扭转。房价和地价的理性回归有利于行业的长期健康发展，而在高度分散化的中国房地产市场中，优势企业也将获得更为良好的竞争环境。

　　在《2008中国房地产百强研究报告》中排名前四位的地产企业市场占有率在近两年快速提升，尤其是行业龙头万科的市场占有率2007年已经达到2.07%。在货币供应紧缩、消费更趋理性的环境下，无疑龙头企业的融资渠道优势和品牌优势将更大程度地得到发挥。

　　2007年以来万科、金地、保利、华发、金融街(行情 论坛 资讯)、招商地产(行情 论坛 资讯)等公司均成功获得股权融资，金地集团(行情 论坛 资讯)期内还成功进行了公司债融资，为后续发展储备了资金。融资门槛、土地公开市场门槛的提高，将挤出一大批中小开发商，2008年开始，预计房地产市场的整合将拉开序幕，中小型地产商的市场份额真正向大企业集中。

　　具备明确预期的公司防御性较好

　　在市场分歧较大、趋势尚未明朗的情况下，预售收入锁定性好、区域市场分布合理的上市公司盈利增长预期相对明确，具备良好的抗风险能力。对所覆盖的公司07年末预收帐款占预测开发业务收入的比例统计如下图表所示。其中，华发股份(行情 论坛 资讯)和保利地产(行情 论坛 资讯)对我们的预测收入锁定性最好，预收帐款占2008年预测房地产销售收入的比例分别达到100%和63%，招商地产(行情 论坛 资讯)和中航地产收入锁定比例最低，年末几乎没有预收帐款在手，当年业绩将受到市场销售状况的直接影响，预期确定性最低。

　　投资策略

　　◆以成长性为核心，重点关注全国布局、成长动力强劲的行业龙头，万科A(行情 论坛 资讯)、金地集团(行情 论坛 资讯)和保利地产(行情 论坛 资讯);

　　◆把握并购价值，重点关注有所低估的区域性龙头企业，如栖霞建设(行情 论坛 资讯)和华发股份(行情 论坛 资讯);

　　◆此外，一些处于转折点、业绩在08年以后会有大幅增长的公司也值得关注，如珠江实业(行情 论坛 资讯)和*ST广厦(行情 论坛 资讯)。

　　重点公司点评

　　万科A(行情 论坛 资讯)(000002)

　　公司为住宅物业开发与销售的龙头，现已形成“3+X”的布局，项目遍及全国30多个城市，抵御区域范围内波动风险的能力很强;公司土地储备丰厚，战略得当。目前，公司权益规划建筑面积可以满足未来2-3年的开发需求。战略上，管理层重视企业的成长质量和财务稳健性。压缩开发周期，加速资金周转，提高净资产收益率，实现稳健而非盲目的扩张;销售业绩良好，为持续高增长奠定基础。

　　保利地产(行情 论坛 资讯)(600048)

　　公司实际控制人中国保利集团公司具有极为独特的政府背景，现为国务院国有资产监督管理委员会监管的178家中央企业之一，也是资产超过百亿的60余家中央企业之一。公司土

　　地储备面积1200万平方米以上，丰富的土地储备资源成为公司未来几年业绩快速增长的坚实保障。

　　金地集团(行情 论坛 资讯)(600383)

　　公司致力于中高端房屋的开发和销售，针对市中心和城郊客户对象不同，开发了“国际”和“格林”两个系列产品，受到市场的强烈追捧，目前已经形成房地产开发为核心业务，初步形成了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海区域为主，其他区域经济中心城市(武汉、西安、沈阳)为辅的全国化发展布局，覆盖的区域内积极拿地以增大土地储备，以保证未来公司房地产开发实现快速增长。

　　招商地产(行情 论坛 资讯)(000024)

　　公司积极加大新项目储备力度，1目前已在全国12个城市进行拓展，拥有项目储备超过700万平方米;除房地产开发外，公司业务还包含出租物业经营、供电供水和物业管理等。随着租赁市场的发展，出租收入及利润将保持持续稳定增长;此外，公司向大股东蛇口工业园定向增发顺利实施。增发的实施将在补充公司开发资本的同时使大股东股权比例有所增加，加强了未来资产进一步整合的预期。