房地产：加息是增仓地产股良机 推荐

      事项：
　　中国人民银行决定，从2007年7月21日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点，除5年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
　　评论：
　　加息在预期之中，预计今年还会加息一次。我们在07年房地产行业投资策略--《地产股：留一半清醒留一半醉》及此后的行业动态跟踪报告中曾多次提到央行会在07年多次加息，今年6月,我们在中期策略进一步预测,近期将加息,此次加息在我们预期之中，预计今年还会加息一次。
　　象征意义大于实际意义，旨在防止中国经济过热，对目前中国经济的偏热起到一定的调节作用。此次存贷利率调整应当会对目前宏观经济有一定抑止作用，有利于引导投资和货币信贷的合理增长，有利于遏制长期贷款的需求，有利于优化经济结构，促进经济增长方式的转变，保持国民经济平稳较快协调发展。但，基准利率提高27个百分点是比较温和的货币措施，并不会对市场产生强有力的影响。
　　加息难改房地产价格上涨趋势，未来2年房地产销售将依然火爆(1)每平米开发成本增加不到1个百分点,影响很小(加息对房地产开发成本增加的敏感性分析见笔者上几次加息分析报告)。
　　(2)对房地产消费有一定影响，总体看心理影响大于实际影响，月按揭还款平均支出增长0.6%，影响较小。
　　按平均按揭20年算，月还款平均支出增长1.9%，总体对房地产消费影响较小，从04年第一次加息算起，月还款累计增长11.3%(加息对个人住房消费的敏感性分析之一见表二)。
　　(3)由于前两年开工不足，房地产供给弹性较小，而随着居民财富急剧膨胀，房地产消费需求强劲，房地产价格仍将保持上涨态势，未来2年房地产销售将依然火爆，行业销售毛利率和净利率将出现较大幅度提升，行业盈利将在未来3年出现爆炸性增长。
　　对优质房地产上市公司业绩影响可忽略，07年房地产板块平均业绩同比将有50%左右增长(1)加息使房地产板块平均每股利息支出增加0.0042元，占06年板块平均业绩的2.05%，对房地产板块业绩影响很小。房地产上市公司虽然整体负债率较高，但扣除预收款和应付款等,核心负债率并非象大多数人想象那样高,2006年房地产板块长短期贷款合计约1400亿元，核心负债率在50%以下,考虑2007年贷款适度增长(如增长20%)，则因贷款加息18个基点房地产板块将多支付贷款利息3.02亿元，相当于平均每股利息支出增加0.0042元，占地产板块06年平均业绩(0.206元/股)的2.05%，可见这次加息对房地产板块业绩影响很小。加息对房地产板块上市公司业绩影响分析见表三。
　　(2)加息对绩优公司的影响较小，对绩差公司的影响较大。我们统计了各房地产上市公司2006年底长短期贷款，通过分析，此次加息后，每股利息支出增长较大的是绩差公司，而象万科之类的公司，加息27个基点一年只增加利息4338万元，每股利息支出增加/06EPS只有0.9%。
　　(3)虽然今年已加息3次，未来还将加息1次，但房地产版块平均每股盈利今年将增长50%左右。06年房地产版块平均EPS为0.25元/股，由于"保招万金"等权重股今年有100%左右的增长，还有很多二三股也有50%-100%的增长，所以，房地产版块平均EPS将有50%左右的增长，预计在0.40元/股左右
　　维持房地产行业"推荐"及对"保招万金"等股票"推荐"的投资评级。该政策对房地产行业总体影响有限，心理影响大于实际影响，对房地产板块平均业绩影响较小，而由于房地产版块平均EPS将有较大幅度增长，维持房地产行业"推荐"评级；加息对优质房地产上市公司业绩影响可以忽略，维持对"保招万金"等股票推荐的投资评级。