[房产行业]房地产京沪深三地销售情况及政策分析

主要行业点评

　　市场销售数据分析

　　从数据看，北京、深圳市场观望情绪仍然较浓，销量继续萎缩，环比下降60%以上。而上海环比下降较少，仅为19%，与去年同期基本持平，有望平稳度过调整期。随着3月销售旺季的到来，上海市场的成交量有望回升。

　　楼盘成交数据分析

　　2月是传统的销售淡季，开发商普遍推盘量较少。深圳金地梅陇镇3期在2月24日推出706套房源，当天订购300套左右。大部分开发商主要是对部分已售楼盘进行春节促销，市场反应情况良好。

　　政策分析

　　按建设部要求，各城市陆续公布08年房地产开工计划。上海、北京商品住宅的开工面积均与07年基本持平，未见大幅增加。但政策住房供给增加，分别占到了住宅开工面积总量的20%和40%。北京同时公布了限价房的购买标准，供应对象为中等收入家庭。

　　国家税务总局提出针对房地产行业，08年工作要点为房地产税制改革，深化房产模拟评税工作，扩大试点范围。明确今年将不会开征物业税。

　　市场调研情况分析

　　对万科在上海、深圳、广州三地的销售经理进行了实地调研，他们对市场的判断基本和我们之前自己调研楼盘的结果一致看好上海、广州，看空深圳。

　　对于目前各地房地产市场的看法，房地产业内普遍要比证券投资界更乐观，我们认为主要原因是信息的不对称导致大家分歧严重，但同时也带来了板块性的投资机会。未来，房地产板块的上升将来自信息不对称的逐步消除。

　　1.08年2月京沪深三地房地产成交情况——北京、深圳持续萎缩，上海有望平稳过渡

　　北京市场销售继续呈现下降趋势

　　08年2月，北京一手商品房销售4254套，成交面积为53万平方米，分别环比下降68%和64%，同比下降58%和51%；二手房销售1061套，成交面积为8.64万平方米，环比下降63%。我们认为北京市场销量的下跌，一方面与春节传统淡季有关，另一方面反映了居民的观望情绪仍然在蔓延。

　　上海市场维持平稳态势，度过调整指日可待

　　08年2月，上海一手商品住宅成交105万平方米，与去年同期130万方平的销量相比，下降幅度为19%。其中普通商品住宅成交量为48万平方米，配套商品房成交26万平方米。我们认为，上海市场在政策调控后的3个月内，成交量与去年同期已基本持平。随着3月销售旺季的到来，上海市场的成交量有望回升。

　　深圳市场延续冬天的寒冷

　　虽然目前深圳市场商品房的成交均价已经由2007年最高点的17000元回落至14000元左右，但是成交量依旧维持在低迷状态。1月的销售情况略有反弹，但是2月的数据环比又萎缩了64%。08的2月成交面积仅为7万平方米，日均成交套数为30套，低于1月70套的日均成交量。我们认为，深圳市场目前观望情绪依旧严重，不排除继续降价的可能。

　　3.当月政策回顾和分析

　　1.上海市公布2008年新建住房计划(2008年2月1日)

　　政策主要内容2008年新开工住房面积约2000万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。住宅用地供应800—1000公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。

　　简评住宅商品房新开工面积1600万平方米，与07年的1634万平方米基本持平。政策性住房供给比例为20%，无论是从相当值还是绝对值看均小于北京。并且政策性住房以配建的经济适用房和廉租房为主，而涉及限价房，购房群体将主要针对低收入者，因此对商品房市场的影响将较微弱。

　　2．北京市公布2008年新建住房计划(2008年2月2日)

　　政策主要内容2008年北京市计划新建住房2750万平方米，其中商品住房(不包含限价商品住房)1600万平方米，政策类住房1150万平方米，包括

　　廉租住房50万平方米、经济适用住房300万平方米、限价商品住房450万平方米和其他政策类住房350万平方米。2008年全市住房用地供应总量1700公顷，其中廉租住房、经济适用住房和限价商品住房用地500公顷。

　　简评(1)商品房住宅总开工量比07年基本持平，难见供给增加；(2)

　　政策性住房将占到今年北京新建住房总量的40%以上，将在2009-2010年形成较大规模供给。(3)对不同类型住房用地供应量的规划将有助于政策性住房计划的执行。(4)政策性住房集中于城市边缘区域及周边新城，由于这些区域本身土地及住宅供给量都相对充足，因此会受到政策性住房入市的影响，但市中心区域住宅，尤其是高档住宅将不会受到影响。

　　3．北京公布限价房购买标准(2007年2月18日)

　　政策主要内容北京公布了限价房的购买标准(1)具有北京户口；(2)3人及以下家庭购买标准定在年收入8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下；4人及以上的，家庭年收入11.6万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值76万元及以下。(3)单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。同时规定，购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房，确需转让的可申请回购；5年后可上市，但需交纳35%收益金。

　　简评(1)限价房的供应对象为中等收入家庭，目的在于拉低房价，尤其是统计房价，无助于解决中低收入者住房问题。(2)中等收入阶层人数众多，限价房不可能全面覆盖，公务员等群体或将继续成为受益群体，大部分人仍将被迫挤入商品房市场。(3)限价房5年后上市缴纳收益金后仍可获得65%的收益，实际上是政府财富转移至部分居民，有失公平。因此长期来看，限价房是为了稳定房价的一时之举，而并非长期之策。

　　4.国家税务总局物业税继续“空转”(2007年2月29日)

　　政策主要内容国家税务总局《2008年全国税收工作要点》提出，要研究制定地方税制改革方案，推进房地产税制改革，深化房产模拟评税工作，扩大试点范围。

　　评论国税总局正式明确今年将不会开征物业税，而仅是扩大“空转”范围，为今后的开征做好准备。

　　4.对三地市场调研的结论——愈加乐观的上海、广州和愈加悲观的深圳

　　上周，我们先后调研了万科在上海、深圳、广州三地的销售经理，他们对市场的判断基本和我们之前自己调研楼盘的结果一致看好上海、广州，看空深圳。

　　上海市场较为乐观，成交量有望在3月开始回升

　　开发商认为3月市场的回暖的可能性较大，判断的依据仍是对上海刚性需求的信心和对今年整体供不应求的判断。并且从技术层面分析，上海市场的调整与深圳广州调整的很不同。2007年9月和12月，信贷政策出台之后，虽然上海市场成交量出现了一定的萎缩，但是萎缩的幅度远远低于其他城市，价格也基本保持了稳定。因此，从过去历次调控后的3个月的观望期来看，未来只要媒体进行较为客观的宣传，成交量在3月后逐步回升的概率是非常大的。

　　广州市场好于预期，价格已基本调整到位，等待销量回升

　　开发商认为广州房地产市场的基本面并未发生多大改变，人口增长、基建、分户需求……即使在07年的这波房价上涨中，广州市场的投资比例依旧低于同类城市，最高的珠江新城预计在20%-30%，而其它大部分区域如荔湾、越秀，均在10%以下。

　　05、06年在房价保持15%-20%的增长的情况下，广州市场的成交量一直保持了稳步地上升。因此，按照07年房价50%的左右的涨幅来计算，08年价格回调幅度也就在10%-15%左右就能达到正常的水平。实际的销售也验证了他的推断，市场对万科、富力等开发商的降价都得到了市场积极响应，万科自11月在广州市场推出的楼盘的销售率都已经达到了80%以上。

　　深圳市场继续悲观，市场观望情绪严重

　　深圳市场的消费者往往缺乏价格的引导，即便是在目前租金收益率已经达到4%-5%的较为合适的水平的情况下，也没有人会计算这个数值并引导居民进行自住购房，从而导致市场居民的观望、观望和再观望。近期金地梅陇镇的开盘销售状况充分显示了市场的观望情绪有3000人看盘，八成参与算价，开盘当天到场1500人，最终成交300套。

　　更为糟糕的是由于深圳房地产市场接近完全竞争，小的项目型公司几乎已被淘汰，剩下的均是追求周转的大公司，资金链都比较紧，因此可能出现相互竞价的可能，不排除未来继续降价以刺激销售的回升。最差的情况是价格回升到07年年初的水平，也就是整体的降幅在40%。

　　我们认为对于目前各地房地产市场的看法，房地产业内普遍要比证券投资界更乐观，主要原因是信息的不对称。铺天盖地的负面的媒体报道会使处于房地产“业外”的证券投资者愈发悲观，不断担心是否有更坏的情况出现

　　成交量继续低迷，房价出现多杀多……尤其是深圳市场的严重不景气，会使得处于风暴中心的基金及其他机构投资者对全国市场、全行业均产生悲观。

　　正是这种信息的不对称导致大家分歧严重，但同时也带来了板块性的投资机会。我们认为，房地产板块的上升来自信息不对称的逐渐消除。