房地产脆弱的平衡 南京市场调研快报

报告起因调研南京市场

　　脆弱的平衡

　　春节后的南京市场处于脆弱的平衡之上。一方面，“一房一价”的核价制度遏制了过度的炒作，不存在泡沫破灭而导致房价下跌的可能。同时，江南八区未来新增供应量较少，这将使得主城区房价很难下跌；另一方面，江北某些体量较大的楼盘已经开始打折促销，同时，一些新项目的开盘价也低于此前的市场预期。消费者与开发商难以形成一致预期，市场处于微妙而脆弱的平衡之上。

　　短期销售压力开始显现，未来三个月是关键时期

　　随着南京市场回归理性，开发商的销售压力已经开始显现，这主要表现在新楼盘销售情况差强人意、江北楼盘开始打折促销。

　　我们认为接下来的三个月对开发商而言是比较关键的时期。如果成交量无法恢复，那么各开发商准备在上半年开盘的新项目显然不可能提高价格。而大部分在售的老项目又无法降价，其销售量必将受到新开楼盘价格偏低的冲击。在这样的情况下，即使下半年的9、10月份市场能有所恢复，恐怕开发商业绩也很难超预期。

　　长期市场相对平稳

　　由于一房一价的核价制度，南京房地产市场的炒作成分相对较小。

　　同时，南京尚处于城市化和实现自住型需求的过程中，过去4年以来市场的供需量平稳增长，供需比较为稳定。目前南京市正在推进的“一城三区”开发计划将打造出新的城市副中心和三个新市区，为房地产市场创造出新的需求。同时，南京市政府近期更改了公积金政策和维修基金政策，增强了消费者的购房能力。这既增加了市场需求，也传递了政府不希望房价下跌的信号，有助于市场稳定。

　　关注万科金域缇香、金域蓝湾

　　万科今年将有金域缇香和金域蓝湾两个新项目推出。金域缇香将于3月开盘、金域蓝湾预计年中开盘。关注这两个项目的意义在于，一方面，由于是新上市项目，其销售情况将会更及时的反映南京市场冷暖；另一方面，南京万科的销售策略将可能给市场带来新的变量。由于新项目定价还比较灵活，一旦南京万科降价，将给其他开发商，尤其是正在销售老项目的开发商，带来很大销售压力，使得业绩增长充满更大的不确定性。

　　我们于近日走访了南京几家上市公司的在售项目，包括万科的光明城市和金域缇香、招商地产(行情 论坛 资讯)的依云溪谷、栖霞建设(行情 论坛 资讯)的栖园、天鸿山庄和东方天郡。我们的整体感觉是，目前南京市场正处于缓慢复苏的起点之上和脆弱的平衡之中，开发商销售压力增大的同时，市场也在利好政策的刺激下缓慢回暖，但目前每天的成交量与认购量仍然只有去年年底的一半。

　　3～5月是销售可能回升的第一个时期，同时在这段时间将会有较多的新盘上市。这段时期的市场情况很可能将决定相关上市公司的全年业绩是否能继续增长。

　　短期，销售压力显现

　　总体来看，市场销售情况较去年同期的销量下滑，但自今年春节结束以来有逐步回暖的趋势。这主要表现在看房的客户数量有所上升，但大部分潜在客户的观望情绪依然较浓。造成市场成交冷清的原因除了信贷紧缩和春节以外，开发商回避淡季，没有新盘推出也是一个主要原因，目前在售的基本上是老项目和少量尾房。例如，栖霞的天鸿山庄、东方天郡，万科的光明城市都是收尾项目，可选房源的减少也是促使了成交的下滑。

　　从我们调研的情况来看，随着南京市场回归理性，开发商的销售压力已经开始显现。

　　第一，新楼盘销售情况差强人意。以招商地产(行情 论坛 资讯)的依云溪谷项目为例，该项目07年12月底开盘，一期推出90余套双拼别墅，目前已售出75%。从数字上来看销售情况很好，但实际上，这样的销售情况可能还是低于公司预期的。首先，开盘前市场预期售价在19000以上，而开盘当日销售均价约14800元。在这样的情况下，首日成交率约为60%，低于公司80%成交率的预期。目前一期在售的剩余房源均价15000－16000，而如果在去年9、10月份推出的话，可能售价会接近20000元/方。

　　第二，由于江北楼盘体量较大，并且南京市民不愿跨江购房的心理仍然存在，目前江北已经有老的楼盘开始打折促销。

　　从目前情况来看，我们认为接下来的三个月对开发商而言是比较关键的时期。如果三月份以后，成交量无法恢复，那么各开发商准备在上半年开盘的新项目显然不可能提高价格。而大部分在售的老项目又无法降价，其销售量必将受到新开楼盘价格偏低的冲击。在这样的情况下，即使下半年的9、10月份市场能有所恢复，恐怕开发商业绩也很难超预期。

　　长期，市场相对平稳

　　由于一房一价的核价制度，南京房地产市场的炒作成分相对较小。同时，南京尚处于城市化和实现自住型需求的过程中，过去4年以来市场的供需量平稳增长，供需比较为稳定。目前南京市正在推进的“一城三区”开发计划将打造出新的城市副中心和三个新市区，为房地产市场创造出新的需求。今年全市预计将新增1120万方供应量，供需比略大于1，但新增供应量江南八区所占比例预计很少。因此，主城区房价下跌的可能较小。

　　同时，南京市政府近期更改了公积金政策和维修基金政策，增强了消费者的购房能力。这既增加了市场需求，也传递了政府不希望房价下跌的信号，有助于市场稳定。

　　关注项目万科金域缇香、金域蓝湾

　　万科今年将有金域缇香和金域蓝湾两个新项目推出。金域缇香将于3月开盘，该项目毗邻万科光明城市，位于河西奥体板块。金域蓝湾位于江宁板块，预计年中开盘。关注这两个项目的意义在于，一方面，由于是新上市项目，其销售情况将会更及时的反映南京市场冷暖；另一方面，南京万科的销售策略将可能给市场带来新的变量。由于新项目定价还比较灵活，一旦南京万科降价，将给其他开发商，尤其是正在销售老项目的开发商，带来很大销售压力，使得业绩增长充满更大的不确定性。