[社会服务] 酒店业上海高星级酒店供给增长压力显现

的64%。即使保持目前较快的发展速度，届时上海宾馆床位仍将面临近20万的缺口。

　　如果迪斯尼上海建园，我们认为对上海房地产、零售业、餐饮业、酒店业等相关行业形成长期重大利好。我们预计上海迪斯尼成熟年份年接待量在1000万人次以上，开业初期将达到或超过香港的水平，年接待量在500万人次以上。

　　如果2010年能建成开业，则上海的旅游、酒店、餐饮等服务行业因世博迎来的高景气将得以延续。

　　短期来看，我们认为08年供给快速增长的压力仍有一定影响，09年需求增长将超过供给增长，行业拐点出现，房价和入住率再次上升。从业绩来看，预计08年客房收入与07年基本持平或略有下降，但考虑到餐饮收入的增长、CPI上涨和所得税的影响，预计08年行业业绩增长仍将达10-15%。

　　上市公司中以上海高星级酒店为主营业务的有锦江酒店(2006.HK)、锦江股份(行情 论坛 资讯)(600754.SS)和东方明珠(行情 论坛 资讯)(600832.SS)。

　　锦江股份(行情 论坛 资讯)主营上海高星级酒店、酒店管理和连锁餐饮(07年中期上海地区收入占到总收入的85.8%)，是行业景气上升最大受益者。预计07-10年每股收益分别达0.41元，0.50元，0.59元和0.94元。目前股价考虑长江证券股权，08-10年动态市盈率分别为32倍，27倍和17倍，偏低，维持买入评级。

　　1．07年行业运行情况

　　GDP情况

　　2007年上海实现国民生产总值12001.16亿元，同比增长13.3%，连续16年保持两位数增长。其中，第三产业增加值6224亿元，增长15.2%，增幅提高3.2个百分点，占到全市生产总值的比重为51.9%，较上年提高1.3个百分点，提升幅度为2001年以来最高。

　　旅游业发展势头较好

　　上海是中国著名的商务和旅游城市，正在进行的四个中心建设和将于2010年举办的世博会正为上海带来大量的商务客人；城市旅游资源、区域旅游合作及旅游集散中心地位为上海带来大量的国内外旅游客源。2007年上海旅游业仍保持较好的发展势头。全年接待国内旅游者1.02亿人次，同比增长5.4%，国内旅游收入1611亿元，同比增长13.5%；接待入境旅游666万人次，同比增长9.9%，入境旅游收入47.37亿美元，同比增长19.6%。

　　从统计数据看，年内国内游和入境游收入的增幅较人次增幅分别上升了8.1个百分点和9.7个百分点，增幅远快于近年平均水平，数据表明国内游和入境游的人均消费在07年有较快增长，这是2007年上海旅游业最为可喜的变化。

　　酒店业供给增长压力显现

　　根据上海市旅委初步统计，截止07年末全市星级酒店320家，较06年末上升3家，其中五星级酒店32家，较06年末上升6家。07年全市平均房价577元，较上年上升11元，但平均入住率下降2.9个百分点；五/四星级酒店平均房价1336元/648元，较上年下降71元/10元，平均入住率68.4%/63.5%，下降4.4个百分点和3.3个百分点。

　　从我们的调研情况看，目前的统计数据没有包含未评星级但房价达到高星级标准的酒店式公寓等，考虑这部分酒店预计上海高星级酒店将达110家，其中07年新开业数在8-10家，增幅10-15%。自05年开始上海高星级酒店的供给明显增长，年新增供给远快于需求的增长，07年这种供给的连续快速增长得到较明显的反映。07年上海五/四星级的REVPAR分别较上年下降10.7个百分点和6.4个百分点。

　　2．行业前景分析

　　上海高星级酒店需求旺盛

　　高星级酒店的主要客源是入境商务客、入境游团队、国内商务客，从调研情况看商务客源是上海高星级酒店最主要的客源，一般占到酒店客源总数的60-70%，部分甚至达90%以上。关于商务活动统计数据较少，我们参考航空旅客发送量这一指标反映地区商务活动情况。从最新统计看，2007年上海航空(行情 论坛 资讯)旅客发送量达2608.7万人次，同比增长13%，较06年上升2个百分点。01-07年航空旅客发送量年复合增长率为14.2%。从入境客源看，随着世博会的临近，入境商务客源明显增加，07年入境游人次同比增长9.9%，其中过夜入境人次同比增长11.9%，是近年首次过夜人次增幅超过入境游人次增幅。预计未来几年上海商务客源增幅将逐步加速，增速将从目前的近13-15%，提高至15-20%，2010年达到峰值。

　　美国经济增长放缓对入境游影响有限

　　美国经济增长预期放缓对中美间贸易及商务活动产生一定负面影响，但总体影响有限。一方面中国连续多年经济快速增长使得国际地位国际形象大幅提高，而上海作为中国的窗口城市，正在进行经济、金融、贸易和航运中心建设，城市吸引力及在国际性大都市中的影响力持续提高。另一方面，上海入境游客源结构较为均衡。目前港澳台占到近1/3比重，考虑两岸三地间频繁的商贸和人员交流，预计这部分客源仍能保持较快增长。从入境外国人来看，东亚和东南亚市场占到近1/3比重，北美和欧洲各占近10%，其中日本、韩国和美国是上海三大入境外国人客源地，07年分别占到总入境人次的17.3%，8.4%和7.7%。中日关系紧张使得日本客源增长缓慢；韩国市场增长较快，07年接待55.85万人次，04-07年复合增长率17.1%；加拿大、法国、英国、俄罗斯等国家游客人次增长加快，07年增幅在10%以上。我们认为区域合作的加强及对欧贸易较快发展将较好的弥补美国经济放缓的负面影响，上海入境游市场受此影响有限。

　　7000万人次将参加2010年上海世博会

　　根据上海世博局测算，持续半年之久的上海世博会，每天参观人次约有40万，高峰时期可能会有70万人次，极高峰将达80万人次，整个世博会接待人次将达7000万，是07年上海接待的国内游和入境游总人次的64%。大量的人流将给上海的住宿、交通等各方面带来巨大压力。按此计算，即使未来几年上海酒店供给仍保持较快增长，但到2010年，宾馆床位的数字缺口仍将在20万左右。

　　迪斯尼如果落户上海，预计每年的接待量近1000万人次

　　近期关于迪斯尼上海建园重新开始谈判的传闻较多，虽然未得到正式证实，但我们认为迪斯尼上海建园可以促进上海房地产、零售业、餐饮业、酒店业等相关行业发展，对这些行业形成长期重大利好。根据原有计划，上海迪斯尼乐园面积将是香港迪斯尼乐园的3.7倍，预计施工时间3年，耗资超过300亿元人民币，2010年竣工开放，地址在浦东川沙镇。

　　参照香港迪斯尼的情况，2005年9月香港迪斯开园，乐园运行前二年接待人次分别达到520万和400万，香港本地、大陆和外国游客各占近1/3的比重。值得一提的是开园第二年，内地游客和外国游客成为香港迪斯尼的主力军，两者合计占到总游客人数的69%，较第一年上升11个百分点。由于访港游客人均消费较高，游客人次的增长对香港旅游业促进作用非常明显。据统计04-07年访港人次和与旅游相关总开支年复合增长率分别达到8.8%和12%，在总量较大的情况下仍保持较快的增长。

　　虽然07年香港迪斯尼游客总人次没有达到预期值，目前仅达到预期中的成熟年份一半的水平，但由于乐园目前规模较小，二期仍在建设中，我们预计规模大幅扩大后年接待量有望大幅提高。届时，迪斯尼对香港旅游业的促进作用也将更为明显。

　　与香港相比，迪斯尼上海建园将面临更好的市场环境。上海是中国经济中心，有1700万常住人口，近700万的流动人口，07年上海人均GDP已达7500美元，预计2010年将超过1万美元；长三角地区目前拥有中国最富裕的1亿人口，区域内的16座城市是目前中国经济最有活力的地方，随着1小时经济圈、3小时经济圈打造完成，长三角区域内的客源流动将非常便捷；根据“十一五”规划，2010年前京沪高铁也将开通，北京、华北等更大范围内的游客在几个小时内可到达上海；境外到浦东机场的过境客也可以免签证48小时，预计2010年上海的入境客与国内游的客人将成倍增长。本地大量高消费人群及便利的交通使得上海迪斯尼前景较好，2007年上海接待外省市游客7766万人次，是同期香港接待入境游总数的2.78倍，乐观预计到2010年来自上海本地和长三角的游客数量就可以支持一个迪斯尼。

　　我们预计上海迪斯尼成熟年份年接待量在1000万人次以上，开业初期将达到或超过香港的水平，年接待量在500万人次以上。如果2010年能建成开业，则上海的旅游、酒店、餐饮等服务行业因世博迎来的高景气将得以延续。世博会之后的上海酒店业仍可能面临供不应求的局面。

　　2009年开始供给增速明显减缓

　　上海高星级酒店房价和入住率的持续提高推动酒店投资大幅增长。截止06年底，据不完全统计，上海待评、在建和待建的高星级酒店数量达到86家，是当时四/五星级酒店数量的1.25倍。考虑到大量已建待评酒店的情况，我们预计过去3年上海高星级酒店实际供给年增幅在15-20%。08年新建酒店开业数仍较多，增幅预计在10-15%，但09年开始数量将明显减少，增幅预计在10%以下。

　　我们的看法

　　1.上海高星级酒店长期前景看好。虽然供给连续快速增长给市场造成一定冲击，但强劲的需求和2010年上海世博会的临近，将使酒店业的景气继续上升，预计09年开始需求增长将再次超过供给增长，酒店房价和入住率再次上升；2010年酒店景气达到近年高点，如果迪斯尼上海建园，则酒店业的高景气将得以继续。

　　2.2008年酒店业绩预计平稳增长。客房业务一般占酒店收入的60-65%，预计08年这部分收入基本与07年持平或略有下降，08年是婚庆大年，预计酒店餐饮增长10%以上。考虑到CPI上涨及所得税下降影响，预计行业利润增幅在10-15%以上。

　　3.09-10年，预计高星级酒店客房收入增幅在10%和50%以上，2010年酒店业绩预计翻番。如果考虑迪斯尼上海建园影响，则2010年及之后上海高星级酒店前景更为乐观。

　　3．主要上市公司影响分析

　　上市公司中以上海高星级酒店为主营业务的有锦江酒店(2006.HK)、锦江股份(行情 论坛 资讯)(600754.SS)和东方明珠(行情 论坛 资讯)(600832.SS)。

　　锦江股份(行情 论坛 资讯)买入，维持

　　主要理由

　　1.上海旅游业前景看好。随着世博会的临近商务活动的频繁开展及可能的迪斯尼建园，预计行业景气将有明显提升，至2010年达到峰值，届时以酒店为主的旅游业将面临持续近半年的供不应求的局面。公司主营业务以上海高星级酒店、酒店管理和连锁餐饮为主(07年中期上海地区收入占到总收入的85.8%)，将成为行业景气上升最大受益者。

　　2.公司旗下四家高星级酒店均是典型的商务型酒店，地理位置优越客源网络成熟，连续多年收入和效益在同类酒店中名列前茅。随着行业景气的上升，预计酒店效益大幅增长，2010年预计酒店收入增长40-50%，净利润增长100%以上。

　　3.公司是内资管理酒店第一品牌，随着规模和品牌影响力的持续增强，酒店管理业务前景看好。目前上海地区贡献酒店管理收入近60%，由于管理费收入按管理酒店的收入和效益提成，而成本相对固定，随着行业景气提升，预计收入增长近50%，大部分新增收入将成为利润。

　　4.通过新产品战略及与申通合作，预计上海肯德基仍能保持10-15%的增长，到2010年随着人流量的大幅增长，预计单店的收入与效益均有较快提高，总利润增长预计在30%以上。

　　5.公司持股20%的锦江之星从08年开始进入业绩拐点，预计2010年锦江之星开业门店数将达400家，较目前增长近150%，其中上海地区门店数将达近120家。

　　预计2010年锦江之星净利润将达2.3亿元，较07年增长670%。

　　6.综合考虑以上因素，预计07-10年每股收益分别达0.41元，0.50元，0.59元和0.94元。目前股价考虑近1亿股长江证券股权，08-10年动态市盈率分别为32倍，27倍和17倍。维持买入评级。

　　7.催化剂公司是世博和迪斯尼上海建园最大受益股之一；08年是上海国资整合年；管理层激励方案有望在08年实施。

　　8.主要风险迪斯尼上海建园仍有较大不确定性。