[房产行业]房地产一线城市房地产市场分析　强烈推荐1只股

核心观点

　　政府观望市场，相机决策。08年2月，除2月7日公布《土地调查条例》外，基本没有出台重大调控政策。而《条例》的出台，有助于加快土地调查的进程，加大存量土地的盘活力度。另外，资金层面，华发股份(行情 论坛 资讯)的配股申请和杭州滨江房地产的首发申请获得通过，直接融资限制有所松动，但仍较严格；信贷方面，由于1月份信贷增量较大，紧缩没有松动的迹象。资金的紧缩，必将推动房地产开发企业进行融资创新。

　　供给下降较快，推动北京、广州和深圳商品房市场价升量跌。从销售状况来看，北京、广州和深圳商品房市场出现价升量跌的局面，而上海、重庆和天津则价升量增。之所以前三座城市出现价升量跌现象，我们认为与相应城市商品房供给量的绝对和相对下降有关系。从绝对量来讲，这三座城市的商品房批准预售面积都小于同期的商品销售或预售登记面积；从相对量来讲，商品房批准预售面积下降的速度都快于销售或预售登记面积的速度，供给的下降较快，而我们在上期报告中分析了6座城市的旺盛潜在需求，因此必然出现城市商品房市场价升量减。我们依然看好，一线城市房地产市场。

　　一线城市商品房供给增速将放缓。综合分析各项先行指标，近期来讲，重庆和天津商品房供给增速将较快；但中期来讲，只有重庆增速高于近期，其它城市都有所减缓，上海则有可能下降。

　　强烈推荐万科A(行情 论坛 资讯)。在市场观望气氛较浓的情况下，万科08年前两个月销售面积同比增长27.16%，而部分城市的销售面积在下降，这可以体现万科优秀的把握市场趋势的能力和较强项目销售能力。另外，万科良好的融资能力以及作为行业集中度提高的受益者，同时按照近期股价，万科08年市盈率低于20倍，我们维持对万科强烈推荐评级。

　　1.政府观望市场，相机决策

　　08年2月，除2月7日温总理签署国务院令公布《土地调查条例》外，基本没有出台重大调控政策，我们认为主要原因在于，首先，07年下半年政策较为密集，而政策被市场接受需要一定的时间；其次，在市场局势不明朗的情况下，政府也处于观望态度，相机选择。

　　《土地调查条例》进一步规范了土地调查的内容、方法、组织实施的过程及其行为人和调查后的成果形式等。这将加快土地调查的进程。土地调查，首先，可以显示政府控制土地闸门将持续不改；其次，土地调查的结果也有助于国家采取有针对性地土地政策，避免一刀切，有助于提高政策的灵活性；再次，有助于加大盘活存量土地的力度和增加存量土地供给。

　　资金紧缩将迫使房地产企业融资创新

　　继08年1月17日合肥城建公开发行之后，08年2月29日中国证监会发审委通过了华发股份(行情 论坛 资讯)的配股申请和杭州滨江房地产的首发申请。另外，有很多房地产开发公司已向证监会提交了非公开发行的申请，正在等待审批，如津滨发展(行情 论坛 资讯)。这一方面说明监管层对房地产开发商直接融资的限制有所缓解，另一方面监管层的限制力度还较大。而银行信贷方面，1月份新增贷款8036亿元，信贷紧缩也同样没有过多的放松。在资金紧缩的情况下，将迫使房地产企业的融资渠道创新，同时银行也会在资金运作方面有所改变。

　　2.一线城市商品房销售价升，量增减不一

　　供给下降较快，推动北京，广州和深圳商品房价升量减

　　从07年商品房销售状况来看，北京，广州和深圳价升量减，而上海、天津和重庆则量升价也增。6座城市商品房价格均有所上涨，其中深圳上涨最多，44.84%，北京次之，39.54%，其余依次为，广州、天津、重庆和上海。从销售面积同比增长率来看，重庆、上海、天津、广州、深圳和北京，依次58.65%、22.13%、6.42%、-6.7%、-16.53%和-29.1%。

　　北京、广州和深圳房地产市场，之所以出现价升量跌的局面，与城市商品房供给量下降有一定的关系。从绝对量来讲，这三座城市的商品房批准预售面积都小于同期的商品销售或预售登记面积；从相对量来讲，商品房批准预售面积下降的速度都快于销售或预售登记面积的速度，需求相对于供给更加强劲，供给的下降较快，而我们在上期报告中分析了6座城市的旺盛潜在需求，这必然带来城市商品房市场价升量减。因此我们依然看好，一线城市房地产市场。

　　2.1北京商品房价升量跌

　　07年年末以来北京商品房销售面积不断下降

　　北京商品房销售面积，07年继续维持05年以来年逐年下降趋势，同比增长率为-16.53%，基本与06年持平；环比增长率，12月较11月增长22.89%，虽维持了年末的翘尾效应，但04年以来，12月环比增长率呈下降趋势，07年12月相对下降较多；这一方面与04年以来土地购置面积下降导致商品房供给量下降有关，另一方面，也受到年末市场观望气氛逐渐积聚的影响。

　　07年北京商品房销售价格同比增长39.54%,年末两月环比正增长

　　07年北京商品房价格较同期增长了39.54%；环比增长率，11、12月分别为2.63%和14.35%。

　　商品房供给减少，推动北京房地产市场价升量减

　　07年北京房地产市场出现了价升量减局面，而08年前两个月商品房预售登记面积分别为119.25和47.9万平方米，2月环比下降59.83%，这一方面与影响需求的因素，如春节、销售淡季和市场观望气氛继续等因素有关，另一方面与商品房供给也有很大关系。

　　北京商品房成交量的下降，主要与商品房供给量下降有关。首先，05、06年土地购置面积的下降必然带来07年商品房供给量的相对下降；其次，北京商品房批准预售面积下降较较快，07年同比下降21.44%，08年前两个月同比下降34.3%；再次，商品房供给相对于需求下降速度更快，08年2月商品房批准预售面积环比下降66.1%，高于预售登记面积的环比增长率，-59.83%；第四，需求仍相对旺盛，不仅在环比增长率上，供给下降快于需求，而且从绝对量上看，08年前2月商品房预售登记面积为167.15万平方米，高于商品房批准预售面积，163.73万平方米。供给量的下降，而需求的相对旺盛，必然导致市场价升量减。

　　2.2上海商品房价升量更增

　　07年商品房销售面积同比增长22.13%，小户型产品充斥市场

　　上海商品房销售面积，07年较同期增长22.13%；环比增长率，07年12月为47.86%，扭转9月以来逐月下降的态势。

　　07年上海商品房销售均价增长16.19%

　　上海商品房销售均价，04年以来不断上涨，07年同比增长率为16.19%，而06年同期则为5.17%，07年价格同比增长较快；环比增长，12月份也并未如市场预期下跌，而是增长了20.72%。

　　从商品房成交的价格结构来看，08年前两月成交的商品房主要集中在7000元/平方米以下，其中均价在1万元以下的商品房销售面积占总销售面积的比重，08年1月为74.7%,二月为79.8%，说明上海的房价并不是高不可攀，但这与商品房销售的区域有一定关系；

　　从商品房成交的面积结构来看，08年前两月成交的商品房主要集中在70-140平方米之间，140平方米以下商品房成交面积占总成交面积的比重，08年1月为81.1%，08年2月为84.8%，小户型产品较多，说明06年以来对住房供给结构的调控取得了一定效果，小户型产品投入市场的量将逐步发大，这部分产品市场的竞争也更将激烈。

　　经过06年的调整，07年上海商品房销售面积增长率高于价格增长率，上海房地产市场需求较为旺盛。

　　2.3天津商品房销售，量价齐升，市场相对平稳

　　07年商品房销售面积同比增长6.42%，高于06年

　　天津商品房销售面积，07年同比增长6.42%，高于06年同期的4.02%；环比增长,07年12月有较大幅度反弹，增长271.76%，与往年同期类似，存在一定的翘尾效应；在“拐点”论充斥市场的情况下，天津房地产市场需求依然较强。

　　07年天津商品房销售均价同比增长21.37%，高于06年

　　07年天津商品房销售均价，同比增长21.37%，高于06年17.83%，房价增长相对平稳；环比增长率，12月为7.93%，低于11月的10.79%。

　　08年2月商品房销售价增量减

　　08年1月商品房成交面积为55万平方米，2月成交30.17万平方米，同比下降，主要是由于春节因素造成的，春节前后一周，天津商品房销量明显下降。08年前两个月，天津商品房成交均价，平稳增长，2月较1月增长7.8%。

　　06年中期以来，天津商品房销售面积和销售均价增长较为平稳，其中07年二者均高于06年同期，市场持续旺盛。受春节等因素的影响，08年2月销售量有所下降，但价格持续提高。

　　2.4重庆房地产市场较为火爆

　　07年商品房销售面积同比增长58.65%

　　重庆商品房销售面积，07年同比增长58.65%,高于06年的11.12%；环比增长率，07年12月与往年相同，有较大幅度的提升，增长226.4%。

　　07年商品房销售均价同比增长20.57%

　　重庆商品房销售均价，同比增长率，07年为20.57%，同期为5.74%；环比增长率，07年11和12月分别为-15.01%和-12.13%,环比有所下降。

　　尽管07年年末重庆商品房销售均价环比有所下降，但自06年9月以来，重庆商品房销售面积同比增长率大于房价，且差距有所扩大，重庆商品房市场需求较为旺盛。

　　2.5广州商品房供给减少，推动市场价升量减

　　08年1月商品房销售面积同比下降44.58%

　　07年单月平均销量，87.83万平方米，比06年低9.17万平方米；广州商品房销售面积同比增长率，自06年4月以来不断下降，尤其是07年3月以后呈负增长，07年12月累计同比下降为-6.7%，08年1月进一步同比下跌44.58%；环比增长率，08年1月下跌5.55%，小于07年年末两月的跌幅。

　　08年1月商品房销售价格同比增长23.26%，环比下降1.14%

　　商品房销售价格，08年1月同比上升了1873.33元/平方米，同比增长率为23.26%，07年较06年同比上长1926.92元/平方米，同比增长率为28.31%；05年以来，广州单月商品房销售价格呈上升趋势；环比增长，08年1月环比下降1.14%，低于07年12月的-3.65%。

　　商品房供给下降，推动市场价升量减

　　与06年4月以来广州商品房销售面积同比增长率呈下降趋势相反的是，商品房销售价格的同比增长率却呈上升趋势，广州房地产市场出现价增量减的现象，之所以出现这种现象，主要是由于商品房供给量下降造成的。一方面，如我们上月报告中提到的04、05年土地购置面积的下降导致商品房可供给量下降，另一方面，06年以来广州商品房批准预售量同比增长是在下降的，也即广州新增商品房的供给同比是在下降的。另外，商品房批准预售面积的同比增长率低于销售面积同比增长率，即商品房供给较需求下降更快，而且商品房销售面积与批准预售面积的比例基本在1以上，广州房地产市场供需矛盾依然紧张，需求支撑商品房价格同比上升。08年1月批准预售面积同比增长率高于销售面积，且销售面积与批准预售面积的比率为0.71，这一方面与目前市场观望气氛自07年年末不断积聚有关，同时也受到市场淡季、春节因素和广州传统的购房习惯等的影响；另一方面，在信贷紧缩的情况下，部分开发商有可能加快推盘的速度。批准预售面积同比增长率高于销售面积，在07年前3个月同样出现，因此仅凭一个月的数据难以确定未来的趋势。

　　2.6深圳住宅供给减少，推动市场价升量减

　　如我们上期报告中所分析，07年深圳住宅销售面积同比增长-29.1%，而价格则增长44.84%，价升量减。出现这种现象，与深圳的住宅供给是分不开的。首先，深圳住宅批准预售面积同比增长率为负值，07年同比下降了15.17%，比06年减少了105.37万平方米，住宅供给量下降；其次，与广州房地产市场类似，深圳住宅批准预售面积同比增长率低于销售面积增长率，而且商品房销售面积与批准预售面积的比例基本在1以上，即住宅供给较需求下降更快，住宅供给小于需求，这必然出现价升量减的局面。07年12月商品房销售面积与批准预售面积的比例为0.85，主要是受市场观望气氛的影响，我们认为需求基础并未动摇。

　　2.7供给下降较快，推动北京，广州和深圳商品房价升量减

　　从07年商品房销售状况来看，北京，广州和深圳价升量减，而上海、天津和重庆则量升价也增。6座城市商品房价格均有所上涨，其中深圳上涨最多，44.84%，北京次之，39.54%，其余依次为，广州、天津、重庆和上海。从销售面积同比增长率来看，重庆、上海、天津、广州、深圳和北京，依次58.65%、22.13%、6.42%、-6.7%、-16.53%和-29.1%。

　　北京、广州和深圳房地产市场，之所以出现价升量跌的局面，与城市商品房供给量下降有一定的关系。从绝对量来讲，这三座城市的商品房批准预售面积都小于同期的商品销售或预售登记面积；从相对量来讲，商品房批准预售面积下降的速度都快于销售或预售登记面积的速度，需求相对于供给更加强劲，供给的下降较快，必然带来城市商品房市场价升量减。

　　3.一线城市商品房供给趋势增速将减缓

　　近期来讲，重庆和天津商品房供给增速将较快；但中期来讲，只有重庆增速高于近期，其它城市都有所减缓，上海则有可能下降。

　　3.1北京商品房供给，近期较为平稳，中期将减缓

　　北京房地产开发投资增长率，07年为16%，高于06年约3个百分点，远低于全国平均水平。

　　开工未竣工面积是指施工面积中扣除新开工面积的剩余部分。07年扭转06年的下降趋势，同比增长7.9%，高于06年的-6.15%，低于全国平均水平；新开工面积，07较06年有较大幅度的下降，同比下降19.6%，07年全国则同比增长19.4%。另外，07年开工未竣工面积同比增速高于新开工面积增速，且新开工面积增速为负值。

　　土地购置面积，04-06年逐年减少，07年同比有所增加，同比增长率为32.7%；完成土地开发面积，04、05年处于负增长，06年由负转正，同比增长率为167.5%，这也因此带动07年土地购置面积同比增长，而07年再次进入负增长。完成开发未购置土地面积是指同期完成土地开发面积扣除土地购置面积的余额。该面积，04、05、07年均为负值，06年为正，一方面说明土地供需矛盾较为强烈，另一方面，土地供给相对稀缺，未来土地供给也将有所降低。

　　综合上述各项先行指标，近期北京商品房供给较07年将有所增加，但增速不会很大，近期商品房供给将较为平稳，而中期商品房供给速度将有所减缓。另外，各项先行指标增速远低于全国平均水平，在商品房供给增速方面受到调控的风险较小。

　　3.2上海商品房供给，近期平稳，中期将下降

　　04年以来，上海房地产开发投资同比增长率呈下降趋势，07年仅为2.5%，与06年基本持平，2.3%，因此未来上海商品房供给增长将较为缓慢。

　　开工未竣工面积，06年以来，虽开工未竣工面积逐渐增加，但同比增长率呈下降趋势，07年为4.38%，低于06年10.13%，远低于全国平均水平21.85%；04年以来，新开工面积基本处于负增长；07年同比下降19%，而06年为-9%，全国平均水平为19.4%。另外，开工未竣工面积同比增长率高于新开工面积增长率。

　　土地购置面积和完成土地开发面积，自04年以来逐年下降，尤其是07年下降幅度较大，同比增长率分别为-73%和-45.3%；完成土地开发未购置的土地面积，每年年末均未负值，土地供给小于需求，而完成土地开发面积逐年下降，这将加剧这一矛盾。

　　综合上述各项先行指标，近期上海商品房供给基本与07年持平或略有下降，但中期商品房供给有所下降，上海商品房的稀缺性将相对提高。

　　另外，上海商品房供给增长率较低，且存在下降的趋势，受到供给增速方面调控的风险较小。

　　3.3天津商品房供给，近期较快，约20%，中期将减缓

　　04年以来天津商品房投资增长较为平稳，07年有所加快，同比增长率为25.6%，高于06年同期，22.8%，低于全国平均水平，30.2%。

　　开工未竣工面积，05年以来增长率较为平稳，07年同比增长21.73%，高于06年同期18.28%，基本与全国平均水平持平；新开工面积，07年累计增速逐月下降，07年同比增长10.9%，分别低于06年同期和全国平均水平9.8和8.5个百分点；另外，07年开工未竣工面积同比增速高于新开工面积10.83个百分点。

　　土地购置面积，04、05年同比增长率均为负，06、07年为正，且07年为1.2%低于06年的24%；完成开发面积同比增长率，07年为-11.9%，而06年为39.6%，07年完成开发面积较06年下降了164.1万平方米。

　　综合上述各项先行指标，近期天津商品房供给将较快，在20%左右，而中期商品房供给速度将减缓。

　　3.4重庆商品房供给，近期和中期都将较快

　　07年，重庆房地产开发投资增长有较大幅度提升，同比增长35%，分别高于06年同期和全国平均水平13.4和4.8个百分点。

　　开工未竣工面积同比增长率，04年以来逐渐下降，07年同比增长15.64%，低于06年的26.94%和全国平均水平21.85%；04年以来，新开工面积同比增长率则呈逐年上升的趋势，07年同比增长31.8%，高于06年的16%和全国平均水平19.4%；另外，07年开工未竣工面积同比增速低于新开工面积增速。

　　土地购置面积，07年较06年，有较大幅度提升，同比增长18.4%；完成土地开发面积，07年也有较大幅度的增长，同比增长48.2%；虽然完成土地开发面积同比增长率相对较高，但完成开发未购置面积仍为负值，重庆土地市场相对较为火爆。

　　综合上述各项先行指标，重庆商品房市场，近期和中期供给增长都将较快，将在20%左右。商品房供给的高增长，再加上土地市场的供不应求，重庆房地产市场应该警惕调控风险。

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　　在市场观望气氛较浓的情况下，万科08年前两个月销售面积同比增长27.16%，销售价格同比增长4.4%。在市场观望、部分城市销售量下降的情况下，万科的销售业绩良好，这可以体现万科优秀的把握市场趋势的能力和较强项目销售能力。另外，万科良好的融资能力以及作为行业集中度提高的受益者，同时按照近期股价，万科08年市盈率低于20倍，我们维持对万科强烈推荐评级。