[房产行业]房地产2008年3月上半月房地产行业月报

主要行业点评

　　市场销售数据分析

　　从数据看，随着3月推盘量的增多，北京一手房的成交量已经达到去年同期的80%以上，但是二手房成交套数的环比下滑，反映了市场依旧存在一定的观望情况，市场走向仍需观察；上海市场同比数据略有上涨，调整基本结束，市场企稳，成交量逐步回升；深圳市场呈现下跌量增的局面，市场的价格下跌空间已经不大，未来成交量将逐步回升，但达到去年同期尚需时日。

　　楼盘成交数据分析

　　3月开发商的推盘量逐步上升，上半年万科各地的推盘数量明显增多，包括北京、上海、深圳等地均有新盘和加推。北京本月新推楼盘主要包括万科假日10号楼和金地格林小镇，价格基本于前期持平，销售情况较好；深圳市场在推盘上急速上升的情况下，开发商对价格也做出了较大的让步，金地梅陇镇的成交均价为11000，基本已回到07年年初的水平；万科第五园相对去年高点有了20%左右的价格让渡。我们认为，目前深圳市场的价格下跌空间已经非常有限了，成交量有望逐步回升，但是要达到去年同期尚需时日。

　　政策分析

　　我们认为，《政府工作报告》体现出08年政策的调控重点一方面是住房保障体系的建立，形成房地产市场供给的“双轨制”，另一方面对07年出台的“第二套房提高首付比例”、“打击囤地”将在今年继续执行，至少在中央层面上不会出现太大的松动。

　　财政部、国家税务总局日前发出通知规定，廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营相应税收；个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，减半征收营业税。该政策与《政府工作报告》的思路一脉相承，意在鼓励政策性住房的建设及推广；由于之前大部分住宅出租者未按规定上缴所得税、营业税等税收，因此住房租赁税收优惠政策对住宅租金将没有影响，租金仍将保持缓慢上升的趋势。

　　市场调研情况分析

　　对南京市场进行实地调研，并调研了南京万科。我们认为，南京市场整体较为健康。市场投资比例较低，居民具备调控经验，相信开发商适度的价格回调有助于刺激销量回升。

　　1.08年3月上半月京沪深三地房地产成交情况—北京起伏不定，上海基本企稳、深圳价跌量升

　　北京市场销售量起伏不定，尚需观察

　　08年3月1-15日，北京一手商品房销售4301套，成交面积为60万平方米，同比下降14%和9%，而环比则出现较大幅度的上升；二手房销售937套，成交面积为7.9万平方米，日均成交套数为59套，相对于08年1月的84套的日均成交套数，下降30%。我们认为北京市场一手房成交面积较大幅度的提升主要得益于开发商新推盘的增加，但是从二手房的成交数据来看，成交套数的下滑，反映了北京市场依旧存在一定的观望情绪，市场走向仍需观察。

　　上海市场基本企稳，市场在逐步回暖

　　08年3月1-15日，上海一手商品房成交8986套，与去年同期8406套销量相比，上涨幅度为7%。商品住宅成交量为70.63万平方米，其中普通商品房为43万，配套商品房成交27.6万平方米。我们认为，上海市场的成交量已经呈现上升趋势，市场在逐步回暖。

　　深圳市场价格调整快要到位，成交量逐步放大

　　深圳市场的成交均价继续呈现下跌趋势，3月1-15日，成交均价为12500元，相对于上月14000元的成交均价，价格下浮接近10%；随着价格的下跌，深圳市场的成交量逐步回升，1-15日，共成交套数为1335套，日均成家套数为85套，显著高于1月日均70套和2月日均30套的成交量。我们认为，深圳市场的价格下跌空间已经逐步缩小，未来市场风险已经不高，成交量有望逐步回升，但是恢复到去年同期水平尚需时日。

　　3.当期政策回顾和分析

　　1.《政府工作报告》为房地产政策定调(2008年3月12日)

　　政策主要内容一要健全廉租房制度，加快廉租房建设，增加房源供给，同时加强经济适用房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难，各级政府还都要增加这方面的资金投入；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，包括合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地，并建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地、炒房行为等。

　　简评(1)08年政策的调控重点是住房保障体系的建立，形成房地产市场供给的“双轨制”，预计近几年，各城市政策性住房的供给将占到住宅供应量的20%以上；(2)今年将是政策执行年，07年出台的“第二套房提高首付比例”、“打击囤地”将在今年继续执行，至少在中央层面上不会出现太大的松动。

　　2.国家出台廉租房、经济适用房和住房租赁税收优惠政策(2008年3月15日)

　　政策主要内容财政部、国家税务总局日前发出通知规定，廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；开发商建造廉租房免征城镇土地使用税及印花税；个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，减半征收营业税。简评(1)税收政策向廉租房、经济适用房等倾斜，与《政府工作报告》的思路一脉相承，意在鼓励政策性住房的建设及推广；(2)由于之前大部分住宅出租者未按规定上缴所得税、营业税等税收，因此住房租赁税收优惠政策对住宅租金将没有影响，租金仍将保持缓慢上升的趋势。

　　4.南京市场调研的结论——并不悲观

　　上周，我们先后调研了万科南京市场和南京地区的销售经理，我们认为，南京市场虽然自9月调控以来，成交量出现了一定的萎缩，但是市场整体较为健康，未来成交量将逐步回暖。

　　主要依据为(1)从开发商的实际经验来看，南京并不是一个以投资性购房为主的市场。自住性购房占比在80%以上，而首次置业的比例在40%以上，市场的刚性需求较为强；(2)老百姓的调控经验较为丰富，成熟度相对较高。

　　南京市场在05、06年受到宏观调控的影响，市场一直处于相对低靡的状况，06年底，房价开始快速的上涨。拥有调控经验的南京市民，对此次调控的反应周期有望缩短，在开发商做出适度价格让渡时，会给予积极的购房决策；(3)实际的市场情况显示购房者的购买热情在逐步上升。从看房人数来看，3月出现了明显的上涨，而江北楼盘积极的价格调整带来成交量的迅速回升。