[房产行业]房地产央行调整存款准备金率对行业影响

事件

　　为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　投资要点

　　央行此次调整存款准备金，基本与我们的预期相一致。这符合政府从紧货币政策的原则，而且这种“从紧”不仅仅反映在利率上，还反映在信贷规模上。

　　调整以后，金融机构人民币存款准备金率达到15.5%，这是年内央行第二次调整存款准备金。上次调整存款准备金在1月25日，幅度依然是0.5个百分点。

　　根据测算，通过本次调整央行将冻结约2000亿元资金。

　　行业本次调整存款准备金后，对房地产行业会有所影响，但是政府出台相关政策的初衷并不是针对房地产行业，而是进一步释放宏观经济通货膨胀的压力。

　　但是准备金率的提高无疑将进一步收紧房地产行业的资金来源，造成“银根”紧缩。

　　我们认为，今后房价的走势，更能直接影响房地产板块的长期强弱。目前不同地区房价走势并不相同。但是主要城市商品房成交量的萎缩是共存的现象。这说明市场观望情绪有所加大。此外，目前政府正在极力推出相关限价房、保障性住房的相关政策，虽然对整个市场的冲击不大，但心理层面的影响将进一步加剧成交量的萎缩。

　　预计，在成交量萎缩、资金面受到挤压的情况下，中小房地产发展商有可能进一步降低价格回笼资金。这可能造成市场价格的进一步波动。按照目前的形势，预计房地产市场的回暖可能要等到08年下半年。因此，维持行业“谨慎推荐”评级。

　　1.提高存款准备金率的目的

　　央行此次调整存款准备金，基本与我们的预期相一致。这符合政府从紧货币政策的原则，而且这种“从紧”不仅仅反映在利率上，还反映在信贷规模上。调整以后，金融机构人民币存款准备金率达到15.5%，这是年内央行第二次调整存款准备金。上次调整存款准备金在1月25日，幅度依然是0.5个百分点。

　　我们认为，央行本次提高存款准备金率的主要目的还是为了继续加强对银行体系的流动性管理，抑制货币信贷过快增长。此外，为避免加息造成人民币升值的进一步压力，提高存款准备金也是一种不得已而为之的办法。根据测算，通过本次调整央行将冻结约2000亿元资金。

　　2.提高存款准备金率对行业的影响

　　我们认为，本次调整存款准备金后对房地产行业会有所影响，但是政府出台相关政策的初衷并不是针对房地产行业，而是进一步释放宏观经济通货膨胀的压力。

　　2.1对开发商的影响

　　提高存款准备金率后，最明显的表现就是房地产行业的贷款规模将有所紧缩。这佐证了我们前期关于国家在调整“地根”的同时，还将进一步收紧“银根”的判断。

　　从目前的统计数据来看，房地产开发中直接以银行信贷形式体现的资金来源仅占到17.28%，但如果考虑购房中的按揭贷款，以及其他资金中间接来自于银行信贷的部分，我们认为银行贷款在开发商资金来源中所占到的实际比例应该接近50%。因此，央行本次收紧信贷之后，对于部分资金融资渠道不畅、开发速度慢、资金运转存在问题的企业，应该又是一次冲击。从目前的情况来看，房地产行业的资源整合，将是今后发展的主要趋势。滚动开发能力强、融资手段多样、经营思路明确的公司会进一步在调控中获取更对多的优势。

　　2.2对购房者的影响

　　在提高存款准备金之后，各商业银行的信贷规模有可能减少，个人住房的按揭规模也将受到影响。从去年的“第二套房贷款政策”、“关于第二套房定义”等相关政策出台之后，个人住房按揭贷款的市场准入门槛就已经开始提高。而目前贷款规模缩小后，投资性购房贷款的难度还将增大。我们预计08年个人房贷按揭市场是否会开始对“第二套房”政策有所松动现在还很难估计，但对于购买小户型、首套住房的购房者影响不大。

　　3.提高存款准备金率对股票市场房地产板块的影响

　　我们总结了自2007年以来，历次提高存款准备经利率之后房地产板块指数的表现。从统计情况来看，市场反映表现不一。我们认为这可能是因为房价的波动更能影响整个市场的走势。

　　4．对今后市场的判断

　　对于基本面较好的地产上市公司而言，资金面冲击不大。优质上市公司可以利用多方位的渠道进行融资，通过加快开发周转速度来缓解资金压力。与此同时，资金面趋紧还可以进一步加大行业内部的整合与竞争。这可以使得优质地产上市公司通过收购和兼并取得更多位置更好、价格优的土地。

　　但是在成交量萎缩、资金面受到挤压的情况下，对于中小房地产发展商而言，进一步降低价格回笼资金将是其面临的艰难选择。这有可能造成市场价格的进一步波动。因此，我们认为目前提高准备金率对上市公司的可能冲击主要来自于市场价格波动而造成的销售压力。