[房产行业]房地产部分城市的销售有好转的迹象

的主要原因是本周(3.10-3.16)获批项目户型偏大所致，总体上看，本周北京楼市供应尚属平稳。销量下降，期房成交套数、成交面积环比上周分别下降14.2%、35.4%，但住宅期房成交套数、面积则分别环比增加0.09%、8.76%,城内及近郊房价上涨明显。

　　天津成交量稳步上升，滨海和远郊五区县成交大导致均价下跌

　　商品住宅成交套数、面积环比上周均稳步上升，升幅分别为21%和10.9%，其中，滨海四区的成交面积占比最大，达到了29%，而远郊五区县成交面积的环比涨幅则是最高，达到64.7%。成交量攀升，但价格却出现较大跌幅。本周，由于滨海和远郊五区县成交价格深幅下跌的向下拉动，全市商品住宅成交均价环比下跌19%，为6312元/平方米。

　　深圳成交大幅飙升，成交结构原因导致均价下跌

　　本周深圳商品住宅供应大幅增加，供应套数和面积分别环比增加60.8%、94.7%。

　　新项目全部由关外提供。成交量飙升，全市商品住宅成交套数、面积、金额分别环比上升115.5%、115.4%、97.8%。房价延续上周跌势，商品住宅成交均价为12269元/平方米，环比下跌5.62%。与往年同期数据对比，目前的成交量仍然较少，我们认为，深圳楼市有回暖迹象，但能否成为趋势仍需观察。

　　上海成交量持续上升

　　本周，上海商品房成交面积、成交套数分别比上周上涨16.1%、12.6%，楼市成交连续5周平稳上涨，显示回暖的迹象正在持续。由于内环以内住宅成交均价小幅下跌及内外环间住宅成交比重上升的共同推动作用，全市住宅成交均价比上周下跌了5.36%，价格为7610元/平方米。

　　武汉销量反弹回升

　　本周，武汉商品房预售面积20.5万平方米，环比上周减少45.2%，由于目前开发商的观望心态仍较重，推盘速度较慢，使供应量仍处于较低水平。商品房成交面积环比增加23%，成交套数增加28%。商品房成交均价4789元/平方米，环比下跌15%，主要是江夏区等郊区成交占比过大，从而拉低了全市的成交均价。

　　重庆供应增加，量价齐跌

　　本周，重庆新批预售面积25.6万平方米，环比上周大幅增加152.5%；成交套数、面积分别较上周减少13.6%、8.6%；成交均价为3856元/平方米，环比下降9.3%；本周，重庆房地产报媒广告投放了124.5个版面，较上周增加12.4%。

　　重点城市销售数据分析

　　北京供应较为平稳，量减价升

　　本周(3.10-3.16)，北京共有9个项目批准入市，主要集中在朝阳、昌平、顺义、丰台4个区，期房新批准上市套数环比下降47.5%，新批上市面积则上升14.58%，套数下降、面积上升的原因是由于本周新批准了几宗大型综合地块，项目的户型面积较大。

　　成交略有下降，期房成交1331套，环比下降14.2%，成交面积13.6万平方米，环比下降35.4%，其中住宅期房共成交1071套，环比增加0.09%，住宅期房的成交面积为12.4万平方米，环比上升8.76%。

　　天津成交量继续稳步上升

　　本周，天津商品住宅成交量继续稳步上升，成交套数为1065套，比上周上升21%，成交面积11.4万平方米，比上周上升10.9%。其中，滨海四区占比最大，达到了全市总成交量的29%，成交面积为3.28万平方米，成交面积环比增长幅度也较大，达到了58.4%；成交面积环比增长幅度最大的是远郊五区县，为64.7%，其成交面积为2.71万平方米。

　　深圳供应、成交大幅增加，均价继续小幅下跌

　　本周，深圳供应大幅增加，新开盘住宅项目四个，共入市1593套/21.5万平方米，环比上周套数增加60.8%，面积增加94.7%。新住宅项目全部由关外市场提供。其中，万科城三期提供223套/3.04平方米；水岸新都提供67套/1.69万平方米；幸福枫景提供355套/3.26万平方米；深业新岸线三期提供948套/13.50万平方米。

　　本周全市商品住宅成交总套数为849套，环比上周增长115.5%；总成交面积为7.75万平方米，环比上涨115.4%；总成交金额9.51亿元，环比提高97.8%。

　　成交主要集中在关外的龙岗、宝安两区，一些优质楼盘销售形势喜人，其中，鸿荣源禧园本周销售了151套，成为本周宝安区的销量冠军；万科第五园降价促销，精装修单位均价11500元/平方米，比前期毛坯14800元/平方米，大幅降价优惠，吸引了大批买家入市，本周共销售170套。总体上看，本周成交量大幅增加，市场初露回暖迹象。

　　上海“上海之春”开幕，住宅成交持续回暖

　　本周，上海商品房成交面积为46.95万平方米，较上周增加16.1%，商品房成交套数4599套，较上周增长12.6%，楼市成交连续5周平稳上涨。其中，商品住宅成交面积为37.5万平方米，较上周上升18.9%，成交套数为3662套，较上周增长15.96%。今年上海首个房展会“上海之春”3月14日拉开帷幕，借房展会的东风，较多参展楼盘开盘推新，并且大部分还推出了优惠政策加速促销。

　　本周，由于上海内外环间商品住宅的成交比重大幅增长，再加上内环以内的商品住宅成交均价呈现出小幅度的下跌，从而共同推动全市商品住宅成交均价环比上周下跌了5.36%，均价为7610元/平方米。

　　武汉成交反弹回升，郊区占比增大，拉低全市均价

　　本周，武汉商品住宅批准预售套数1684套，环比减少37%，批准预售面积20.45万平方米，环比减少45%。批准上市量的减少，反映开发商观望情绪仍较浓，推盘速度仍然缓慢。

　　本周，武汉江夏区、东西湖区等远城区成交量攀升，仅江夏区的成交面积就占到全市成交量的36%。全市商品房成交1238套，比上周增加了271套，环比增加28%；成交面积11.9万平方米，较上周增加31.2%，成交反弹。

　　商品房成交均价为4789元/平方米，与上周相比大幅下跌848元/平方米，环比下跌幅度为15.04%。价格下跌，主要是由于远城区的成交量占比较大造成。

　　重庆供应量增大，成交量及均价下滑

　　本周，重庆主城区新批商品房预售面积25.58万平方米,较上周增加152.52%，其中新批商品住宅预售面积22.73万平方米，环比大增203.9%；从近三周的供应量来看，市场供应加大的趋势明显，由于2008春季房交会即将举办，开发商都将瞄准这一促销时机，我们预计3、4月份重庆商品房市场的供应将保持在高位。

　　本周重庆主城区共成交商品房1640套，环比减少13.6%，成交面积16.23万平方米，环比减少8.56%；成交均价为3856元，环比下跌9.3%。重庆本周量价齐跌，显示市场仍然疲软。开发商本周营销推广力度较大，房地产报媒广告投放了124.5个版面，较上周增加了12.4%。

　　本周政策回顾和点评

　　《政府工作报告》为房地产政策定调

　　温总理在《政府工作报告》中提出了08年房地产政策总指导原则(1)坚建立科学、合理的住房建设和消费模式，大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费；(2)政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决；(3)坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，今年要采取四项措施一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题，合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

　　我们认为一、08年政策调控的重点是住房保障体系的建立，以形成多层次的梯级房地产供应体系；二、商品房刚性需求将被压缩，庞大中低收入家庭的住房将由政府解决；三、未来开发商的经营战略或将有所转变，一部份企业将顺应形势，参与保障性住房的开发，从而使住宅开发的整体毛利率下降；还有一部分企业将转型专门从事高端物业开发，而高端物业的销售周期一般比普通住宅要长，企业的现金周转速度将降低，另外高端物业的成本、风险也比较大；四、07年出台的房贷新政、打击囤地政策将在今年继续执行。

　　廉租房、经济适用房和住房租赁税收优惠政策出台

　　财政部、国家税务局发出通知，廉租房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；开发商建造保障类住房，免征城镇土地使用税和印花税；个人购买经济适用房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人出租住房，房租减征10%的个人所得税，减半征收营业税。

　　我们认为一、税收政策向保障类住房倾斜，与去年以来的一系列房地产调控政策一脉相承，与总理的《政府工作报告》思路也一致，意在鼓励开发商参与保障类住房的开发建设；二、大部分住宅出租者实际上并未按已有的规定上缴所得税、营业税，因此住房租赁税收优惠政策对大部分房东没有影响，只惠及少数有住宅出租的法人单位。