[房产行业]房地产销售持续增长　市场正逐渐回暖

本周，我们对京、津、深、沪、汉、渝六市的房地产销售数据继续进行跟踪统计和分析，综合六地情况来看，市场回暖迹象明显

　　北京供给减少，量价齐升

　　供应方面，期房新批上市套数环比上周大幅下降40%，新批上市面积下降73%，供应大幅减少。销售方面，期房成交套数、成交面积环比上周分别大幅攀升28.9%、87.7%，其中，住宅期房成交套数、面积分别环比增加28.5%、54.7%；价格方面，内城区、外城区及近郊均有较大涨幅。

　　天津价格回升，成交保持增长

　　商品住宅成交套数、面积连续第四周增长，增幅分别为21%和20.8%，其中，远郊五县区成交面积占比最大，达到了26.5%，而市内六区成交面积环比增幅则是最大，达到了39.4%。成交量攀升的同时，各大区域的商品住宅价格均呈上涨趋势，其中滨海四区涨幅最大，环比上周上涨了31%；全市商品住宅成交均价比上周上涨8.6%。

　　深圳供应减少，成交量持续上升，房价略有上涨

　　本周深圳商品住宅供应大幅减少，供应套数和面积分别环比下降53.9%和74.1%。成交量持续攀升，全市商品住宅成交套数、面积、金额分别环比上升23.8%、41.6%和43.7%。商品住宅成交均价一改几周来的跌势，略微上涨1.5%，为12454元/平方米。成交量保持了连续几周增长的良好势头，价格也在本周止跌回升。我们认为，如果未来几周能延续这一态势，并且无新调控政策出台的话，深圳楼市或有望走出低谷，结束弱市调整格局。

　　上海潜在购买力正逐步释放，市场保持回暖态势

　　本周，上海商品房成交面积、成交套数分别比上周上涨24.6%和27.3%，楼市成交连续6周平稳上涨，显示潜在购买力正在逐步释放，回暖的迹象正在持续。

　　全市商品住宅成交均价也轻微上扬，比上周微升了0.07%，价格为7615元/平方米。预计未来几个月的上海楼市仍将保持平稳上升态势。

　　武汉成交面积保持增长

　　本周，武汉商品房预售面积24.42万平方米，环比上周增加19.41%，但目前开发商观望、惜售心态仍较重，推盘速度较慢，使供应量仍处于较低水平。商品房成交面积环比增加24%，成交套数减少5%。商品房成交均价4691元/平方米，环比下跌2%，主要是江夏区等郊区成交占比过大，从而拉低了全市的成交均价，城区的房价仍然坚挺。

　　重庆供应、成交大幅攀升，房价企稳

　　本周，重庆主城区供应量大幅增加，新批商品住宅预售面积环比上周大增68.5%；从近四周的供应量来看，市场供应加大的趋势明显。共成交商品房2375套，环比增加44.8%，成交面积23.34万平方米，环比增加43.8%；成交均价为3867元，环比上涨0.3%。本周重庆销售大幅增长，房价企稳，市场初露回暖迹象。

　　重点城市销售数据分析

　　北京供应大幅减少，量价大幅攀升

　　本周(3.17-3.23)，北京共有6个项目批准入市，其中5个普通住宅，1个别墅。主要分布在朝阳、昌平、石景山、大兴、崇文5个区，期房新批准上市套数环比下降40%，新批上市面积下降73%，供应量比上周大幅减少。

　　成交大幅上升，期房网上签约1715套，环比大幅上升28.9%，成交面积25.5万平方米，环比大幅上升87.5%；其中住宅期房网上签约1376套，环比增加28.5%，签约面积19.2万平方米，环比大幅上升54.67%。

　　天津房价反弹回升，成交量持续增长

　　本周，天津商品住宅成交延续稳步上升态势，连续第四周上升，且增幅较大，成交1290套，比上周上升21%，成交面积13.75万平方米，比上周上升20.8%。

　　其中，远郊五县占比最大，达到了全市总成交量的26.5%，成交面积为3.65万平方米，其成交面积环比增长幅度也较大，达到了34.59%；成交面积环比增长幅度最大的则是市内六区，为39.4%，成交面积为3.27万平方米。

　　深圳供应减少，成交持续攀升，房价略有上涨

　　本周，深圳供应大幅减少，新开盘住宅项目三个，共入市735套/5.56万平方米，环比上周分别下降53.9%和74.1%。其中，关内一个，为罗湖的铂金时代公寓，提供300套/1.4万平方米；其他两个为关外项目——万科金域东郡提供388套/3.68万平方米，珠江旭景佳园(三期)提供47套/0.49万平方米。

　　本周全市商品住宅成交总套数为1051套，环比增长23.8%；总成交面积为10.97万平方米，环比上涨41.6%；总成交金额13.7亿元，环比增长43.7%。

　　本周成交量持续上升，各区都呈现出上涨趋势。由于关内土地资源稀缺，成交仍集中在关外的龙岗、宝安两区。一些优质楼盘销售形势喜人，其中，深业新岸线本周销售了228套，为本周宝安的销量冠军。总体上看，成交量连续三周大幅增加，市场正逐渐回暖。

　　本周，上海商品房成交面积为58.51万平方米，较上周增加24.6%，商品房成交套数5853套，较上周增长27.3%，楼市成交连续6周平稳上涨。其中，商品住宅成交面积为47.7万平方米，较上周上升27.4%，成交套数为4703套，较上周增长28.4%，成交屡创新高，楼市回暖的迹象越来越明显。

　　伴随着全市住宅成交量持续大幅上涨，本周上海商品住宅成交均价也小幅上扬了0.07%，均价为7615元/平方米。

　　随着市场回暖，潜在购买力正逐步释放。我们认为，如果不出现较大力度的调控政策，未来几个月上海楼市仍将保持量价平稳增长的良好态势。

　　武汉成交面积保持增长

　　本周，武汉商品住宅批准预售套数2293套，环比增加36.2%，批准预售面积24.42万平方米，环比增加19.4%。全市商品房成交1177套，比上周减少了61套，环比减少4.9%；成交面积13.86万平方米，较上周增加23.9%，成交面积是农历新年以来的最大值。商品房成交均价为4691元/平方米，与上周相比下跌97元/平方米，环比下跌幅度为2.03%。价格下跌，主要是由于远郊的成交量占比较大造成，属于结构性下跌，城市中心区域的价格仍然比较坚挺。

　　总体上看，虽然成交面积有所上升，但供应一直处于相对较低水平，特别是春节以来，一直没有新项目开盘，表明开发商的观望、惜售心态仍浓，推盘意欲不强，因此尚不能判断武汉楼市明显回暖。

　　重庆供应、成交大幅攀升，房价企稳

　　本周，重庆主城区供应量大幅增加，新批商品房预售面积43.83万平方米,较上周增加71.34%，其中新批商品住宅预售面积38.29万平方米，环比大增68.5%；从近四周的供应量来看，市场供应加大的趋势明显。

　　本周重庆主城区共成交商品房2375套，环比增加44.8%，成交面积23.34万平方米，环比增加43.8%；成交均价为3867元，环比上涨0.3%。重庆本周销售大幅增长，房价企稳，市场初露回暖迹象，但调整期是否结束仍有待观察。

　　开发商本周营销推广力度较大，房地产报媒广告投放了141个版面，较上周增加了12.3%。

　　本周重大事项点评及政策回顾

　　发改委公布2月房屋销售价格指数，有助提振市场信心

　　3月21日，国家发改委公布了2月份全国70个大中城市房屋销售价格指数，同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。我们对发改委公布的数据进行了分析，发现去年房价涨幅较大的一些热点城市，包括一些下半年房价涨幅后来居上的中西部城市、二、三线城市，房价正逐渐趋稳，环比出现下跌，个别热点城市已是连续三个月环比下跌。

　　我们认为一、政府去年推出的一系列房地产宏观调控政策，其成效开始在今年一季度显现，宏观调控对抑制房价“疯涨”作用明显；二、从发改委公布的数据来看，目前房价环比涨跌互现，涨跌幅微小，但同比涨幅仍较大，表明房价呈趋稳态势。由于是抽样调查的统计数据，或许并不能全面反映房价的真实状况，但其反映的趋势应该是真实和准确的，比照媒体对房价的悲观、负面报道，发改委本次公布的数据将在一定程度上有助于提振市场信心。

　　部分银行调整第二套房标准，置业升级群体受益

　　近期，银行对“平抑房价杀手锏”——房贷新政的执行有了微妙变化，少数银行在具体实施细节上有所调整，包括对于已结清贷款并已出售住房的借款人，如能够提供新买家的房产证、已售房屋的契税票、已售房屋的结清贷款证明等材料的复印件，则不计为第二套住房客户，仍视为首套住房客户。

　　我们认为一、这对“置业升级”、群体来说，是一个利好；二、如果银行业相互效仿此实施细则，将促使前期被压抑的改善型需求得以释放，对房地产行业而言，有利于促进行业回暖，也有利于银行个贷业务的正常发展。

　　“IPO囤地”受“禁”，“地价股价”赌局有望终结

　　3月20日，证监会人士表示，对于募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地的IPO，将不予核准，同时，证监会的数据也显示，在商务部等六部委发布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》颁布后，未再批准房地产企业间接境外上市，房企通过境外上市募集资金买地的路也被堵住。

　　我们认为一、由于以往房地产企业IPO募集到的资金多用来买地，很少用作建设资金，所以“IPO融资禁拿地”对拟上市房企来说将造成很大限制，一些计划IPO的房企，其申请步伐将不得不放缓，如更改准备材料，以迎合对融资用途的审核要求，因此，房企上市难度增加，这也将促使房地产企业想方设法拓宽融资渠道；二、该规定有望间接平抑房价，从根本上终结“IPO融资圈地、圈地后股价受追捧攀升、再融资买地、推高地价从而推高房价”的“地价股价”对赌怪圈，将促使开发商加速开发销售，以快速回笼资金买地，使“地王”现象减少，促进楼市供应，从而起到抑制房价作用；三，将扭转过往对上市房企价值的评估多与土地储备挂钩的思路。