[地产行业]地产行业五月份的反弹将可能低于预期

要点

　　从我们监测的几个城市来看，最近两周销量均出现了不同程度的上升，主要原因是随着5月销售旺季的到来，开发商加大了推盘力度，同时，各地房地产春交会在短期内刺激了房屋销售量的上升。

　　但深圳5.1期间春交会的表现低于各方预期。5.1假期3天，深圳新房成交分别为208套、151套、185套，比起4月前三周日均成交量仅60-80套有较大上升，但和4月最后一周日均150-280套的成交相比略为逊色，更没有恢复到此前交易旺期日均250-300套的成交高度。从春交会的现场情况来看，虽然会场人气较往年要旺，但大多数客户表示房价仍然过高，观望气氛依然浓厚。

　　从目前情况来看，楼市5月反弹可能会低于预期，若5月份楼市成交量未能有效放大，则楼市调整态势将不可避免的延续到下半年，几个大中城市全年的销量很可能较07年有较大幅度的下降，从而影响房地产公司业绩，尤其是09年的业绩将面临一定的不确定性。

　　我们认为，经过前期大跌的地产板块具备了一定的估值优势，并在近期受利好政策刺激而成为此轮大盘反弹的龙头。最近两周，各地楼市成交量有所上升，预计楼市5月份的推盘量将达到上半年的高潮，成交量也将有所放大。因此，我们认为目前可以买入超跌的业绩增长较为确定的地产股，并把握好短期的阶段性机会。但从中长期看，鉴于对行业负面因素的担忧，我们仍然持谨慎的态度，维持对行业“谨慎推荐”的投资评级。

　　一、我们的观点

　　1.1五月反弹可能低于预期，楼市下半年将延续调整态势

　　从我们监测的几个城市的成交情况来看，最近两周销量均出现了不同程度的上升，主要原因是随着5月销售旺季的到来，开发商加大了推盘力度，同时，各地房地产春交会在短期内刺激了房屋销售量的上升。

　　在楼市的调整行情中，此前市场均将“五.一”期间的楼市表现作为下半年走势的风向标，在成交量环比小幅上升而同比萎缩严重的情况下，若5月份楼市成交量未能有效放大，则楼市调整的格局将不可避免的延续到下半年，几个大中城市全年的销量很可能较07年有较大幅度的下降，从而影响房地产公司的业绩，尤其是09年的业绩将面临一定的不确定性。

　　从深圳“五.一”期间的情况来看，楼市并未有效放量。5.1假期3天，深圳新房成交分别为208套、151套、185套，比起4月前三周日均成交量仅60-80套有较大上升，但和4月最后一周日均150-280套的成交相比略为逊色，更没有恢复到此前交易旺期日均250-300套的成交高度。从春交会的现场情况来看，虽然会场人气较往年要旺，但大多数客户表示房价仍然过高，观望气氛依然浓厚。

　　我们认为，楼市在短期内的下跌预期已经形成，但因为季节及开发商加大促销等因素，预计楼市五月销量将上升。但总体上来看，这应该是反弹而不是反转行情，并且反弹力度很可能低于外界预期，此前乐观派认为5月份的销量回升将带动楼市回暖，但丛目前的情况来看，我们认为楼市下半年将延续调整态势。

　　1.2关注超跌机会，寻找确定性个股

　　我们认为，经过前期大跌的地产板块具备了一定的估值优势，并在近期受利好政策刺激而成为此轮大盘反弹的龙头。最近两周，各地楼市成交量有所上升，预计楼市5月份的推盘量将达到上半年的高潮，成交量也将有所放大。因此，我们认为目前可以买入超跌的业绩增长较为确定的地产股，并把握好短期的阶段性机会。但从中长期看，鉴于对行业负面因素的担忧，我们仍然持谨慎的态度，维持对行业“谨慎推荐”的投资评级。

　　二、政策及热点评述

　　2.1发改委撤下《一季度房地产市场价格分析报告》主要内容及点评

　　4月22日，国家发改委网站挂出《一季度房地产市场价格分析报告》，认为“全国房价整体将保持温和上涨趋势”。理由是一是从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；二是钢材、人工成本的快速上升；三是近期股市深幅调整，大量资金逃离股市，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，从而拉动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。

　　该报告刊出后引起了强烈的反响，同时也有不少专家对报告的分析提出了质疑，由于话题敏感，发改委网站随后撤下了这一报告。

　　发改委这篇报告的观点确实代表了很大一部分人士的看法，但判断房价继续上涨的依据和推理存在一些问题，我们认为短期内房价下行的压力大于上涨的压力。一、从宏观经济层面来看，我国目前出现明显的“滞胀”现象，经济增长已经开始放慢，房地产行业与经济周期的相关性很强，在宏观经济很可能走弱的局势下继续上涨的动力不足。二、短期来看，由于通货膨胀的压力，政府紧缩银根，这将对房地产行业构成直接打击。在通货膨胀之初，由于实际利率为负，房产成为资金保值增值的理想载体，资金的涌入推高了房产价格，但随着政府为控制通货膨胀而不断紧缩银根时，由资金推高的房价往往开始掉头向下。三、如果股市出现大幅调整，从香港及国外的情况来看，由于失去“股市财富效应”，房地产行业往往受到拖累，甚至进行深幅调整。四、钢材、人工等房地产开发成本的上升并不是支撑房价上涨的依据，现行的房产定价依据是市场的接受或承受能力，而不是成本加合理利润，开发成本只能是房价的一个支撑点，但在目前的行业毛利率下，房价存在下跌空间。五、人民币升值对资产价格的作用机理较为复杂，不能简单认为本币升值就会导致房价上升。我们认为国外热钱是否选择进入房地产行业跟预期升值周期、升值幅度以及房地产价格上涨空间都有关系，若人民币加快升值速度，则预期升值周期将缩短，在短期内房价上涨空间不大的情况下，国外热钱大规模进入房地产行业并不是一种明智的选择。

　　2.2半年全国土地流拍40幅,土地泡沫破裂主要内容及点评

　　近期，土地流拍现象较为普遍

　　4月8日，深圳位于宝安和龙岗曾多次流拍的5幅居住用地再次挂牌出让，在振业地产以2006年的价格水平拿下龙岗一处地块后，另外4幅土地继续流拍。

　　4月11日，位于深圳坑梓的3地块挂牌出让，只有1块以楼面地价1149元/平方米成交，相当于同区位2005年的地价水平。

　　4月9日，上海土地交易中心，临近拍卖时间，仍只稀疏坐着几个买家，上海土地首次拍卖遇“冷”，8幅土地挂牌拍卖，竟有2幅无人问津。

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　　实际上，从去年房贷新政推出后，广州、成都、北京、南京、厦门、深圳等地先后出现了土地流拍事件，据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍超过40幅。即使成交的地块，竞争的激烈程度也大不如前，地价出现明显的下降现象，不少地块以底价成交。

　　虽然国土资源部统计的全国地价水平总体上还在上涨，并表示地价铁定上涨。在中长期范围内，谁也不会怀疑地价会保持上涨的态势，但短期来看，2006、2007年地王频出、地价飙升的情况出现了明显调整，可以说部分城市的土地泡沫已经破灭。

　　我们认为，底价在短期内迅速回落，直接原因是信贷紧缩、融资放缓、销售遇冷而使开发商的资金非常紧张所致。同时，房地产市场的表现也使开发商对后市的预期并不乐观，这也会反应到土地市场上。另外，此次事件也使开发商集体意识到过多的土地储备并不是一件好事，应该追求与公司实力及稳步发展相适应的土地储备。

　　三、近两周楼市成交情况回顾3.1北京量升价涨，阶段性行情来临供应情况近两周北京住宅(期房)可售面积分别为1023.5、1066万平米,有较大幅度的上升，随着5月销售旺季的到来，开发商推盘量不断增加。

　　销量情况最近两周的销售面积分别为12.39、15.26万平米，有所回升。

　　成交价格近两周内城区的价格有所回落，分别为20977元/平米、21680元/平米，低于前两周22590元/平米、24294元/平米的价格，但外城、近郊及远郊的价格出现了普涨现象，并带动了整体均价的上涨。外城区价格近两周的价格分别为14979元/平米、16589元/平米；近郊价格近两周的价格分别为10932元/平米、12414元/平米；远郊价格分别为6189元/平米、7049元/平米。

　　销量与去年同期比较2008年1-3月，期房销售量与去年同期相比，下降幅度较大，同比分别下降44.44%、55.3%、48%，1-3月整体同比下降48%。

　　综合点评随着5月销售旺季到来，开发商加大了推盘力度，住宅供应量开始上升，成交量也有所上升，预计5月份，北京楼市将出现阶段性的反弹行情，但对于中期的楼市表现，我们认为调整还将继续，仍然维持谨慎的态度。

　　3.2上海成交量上升，实际成交价格继续上扬

　　供应情况最近两周住宅可售量继续小幅增加，分别为546.4、555万平米，供应仍以大户型为主，套均面积分别为134.6、134.4平米。

　　销量情况最近两周的周成交量分别为36.5、39.4万平米，较前两周每周25万平米的成交量大幅上升。

　　成交价格在经历4月最初两周大幅上扬之后，最近两周的成交价出现了较大幅度的回落，分别为8902、9277元/平米。这主要是成交结构发生变化所致，实际上，内环以内、内外环间及外环以外的价格均出现了上涨。内环以内最近两周的均价分别为30256、30148元/平米，突破了3万关口；内外环间的价格分别为13173、13227元/平米；外环以外的价格分析为6358、6469元/平米。

　　销量与去年同期比较2008年1-3月，上海销售量与去年同期相比，除2月份同比下降24.3%外，1、3月份均下降不到10%，1-3月整体销量同比下降12%，情况好于其它一线城市。

　　综合点评上海楼市最近两周从数据上来看，销量上升而价格大幅下降，而实际上，上海各个区域的价格均出现了不同幅度的上涨，由于低价区域的成交量权重增幅较大而拉低了均价，因此，上海最近两周可用“价升量涨”来形容，总体情况仍然在几大一线城市中表现最好。

　　3.3深圳楼市未到见底时，调整还将继续

　　供应情况4.14-4.20日，有5个楼盘入市，新增1943套/11.01万平方，供应大幅增加；4.21-4.27日，有两个新盘入市，新增576套/5.82万平方米，较上周大幅下降。随着5月份销售旺季的到来，深圳楼市新增供应总体上呈上升趋势。

　　成交情况4.14-4.20日，商品住宅成交总套数为493套，环比下降17%；成交面积为4.16万平方米，环比下降18.6%。4.21-4.27日，商品住宅成交总套数为852套，环比上升72.8%，成交面积为7.12万平方米，环比上升71.2%。

　　价格情况4.14-4.20日，成交均价12223元/平方米，环比下跌10.6%；4.21-4.27日，成交均价为11580元/平方米，环比下跌5.26%。

　　与去年同期相比根据深圳房地产信息网上的数据，深圳3月份的房价为13618元/平米，环比下降16.5%，已接近去年同期水平，但销量依旧下滑严重，同比下降48.77%，1-3月整体销量同比下降70.5%。

　　综合点评深圳在3-4月份出现了量价齐跌的现象，随着5月销售旺季的到来，开发商加大了销售力度，推盘量有所上升，同时，部分购房者在整体价格出现了30%左右降幅的情况下选择了入市，因而成交量在最近有所回升。但五.一期间春交会的表现低于各方预期，虽然人气较往年旺盛，但成交量并未有效放大。从现场情况来看，开发商除了推出一些“特价房”外，并未有实质性的降价措施，而且特价房一般都是位置及楼层不佳的单位。针对这一状况，多数潜在购房者认为价格仍然偏高，对开发商未进一步降价非常失望并选择了继续观望。数据显示，5.1假期3天，深圳新房成交分别为208套、151套、185套，比起4月前三周日均成交量仅60-80套有较大上升，但和4月最后一周日均150-280套的成交相比略为逊色，更没有恢复到此前交易旺期日均250-300套的成交高度。预计买卖双方博弈仍将继续，楼市还不能轻言见底，调整还将继续。

　　3.4广州成交量有所上升，价格趋于稳定

　　供应及销量情况3月份商品住宅销售面积37.77万平米，较2月份有所上升。

　　成交价格3月份，广州住宅价格为9316元/平米，与2月份的9303元/平米基本持平，价格趋于稳定。

　　综合点评自去年9月份依赖，广州市场成交量不断下降，2月份的交易量为近年来的最低点，3月份销量有所上升，价格趋于稳定。从4月份的情况来看，“限价房”受到了市场追捧，部分楼盘因降价促销成为热点，但楼市在总体上依旧冷清。

　　3.5天津成交量有所上升，价格运行平稳销量情况4.14-4.20日，商品住宅成交套数为999套，成交面积为10.32万平方米，分别环比下降1.28%和3.67%；4.21-4.27日，商品住宅成交套数为1234套，成交面积为13.06万平方米，环比增幅25.59%和26.51%。

　　价格情况4.14-4.20日，成交价格达7061元/平方米，环比上升4.07%；4.21-4.27日，商品住宅成交价格为7010元/平米，环比下降0.72%。

　　综合点评2008年1-3月，天津商品住宅成交量分别同比下降31.35%、26.99%、5%，1-3月总体同比下降20.43%；价格方面，1-3月份分别为6996元/平米、7350元/平米、6978元/平米，同比分别上涨26.85%、40.97%、33.19%。从最近两周来看，商品住宅销量有所上升，价格运行稳定，总体情况较为乐观。

　　3.6杭州销量有所上升，价格大幅上涨

　　销量情况4.14-4.20日，杭州市八大城区商品住宅共成交324套，环比下降27.52％；成交面积为3.41万平方米，环比跌幅为28.06％；4.21-4.27日，商品住宅共成交570套，环比上升75.93%，成交面积为5.44万平方米，环比上升59.53%。

　　销售价格4.14-4.20日，住宅均价为13961元/平方米，环比上涨12.41%；4.21-4.27日，住宅均价为22461元/平方米，环比上涨60.88%。

　　综合点评2008年1-3月，杭州商品住宅成交面积分别为20.84、18.65、15.4万平米，3.31-4.27日期间的销量为17.42万平米，4月份成交量有所上升。价格方面，1-3月份的价格分别为12929、14196、14515元/平米，房价在高位徘徊。4.21-4.27日的均价竟然高达22461元/平米，主要是由于高价楼盘“绿城.蔚蓝公寓”的热销拉高了全市的销售价格，该楼盘在上周销售254套，均价达到24987元/平米。该现象也说明了杭州楼市近期总体上成交量萎缩，受单个楼盘的影响较大。

　　3.7武汉销量下降、价格趋稳，市场依旧低迷

　　销量情况4.14-4.20日，商品房成交套数1040套，环比下降2.35%；成交面积为11.07万平方米，环比上升21.92％；4.21-4.27日，商品房成交869套，环比下降16.44%；成交面积为9.08万平方米，环比下降17.98%。

　　成交价格4.14-4.20日，商品房成交均价5708元/平方米，环比上涨1.42％；4.21-4.27日，商品房成交均价为5682元/平方米，环比下降0.46%。

　　综合点评2008年1-3月，武汉商品房成交面积分别为55.92、31.65、41.2万平米，同比分别下降45.9%、29.5%、54.2%，1-3月整体下降46.23%，萎缩严重。

　　3.31-4.27日期间的成交量为34.82万平米，与3月份相比，并未明显上升。价格上，最近几周趋于平稳。总体上来看，武汉楼市仍旧低迷，观望气氛依旧浓厚。

　　3.8重庆销量回落、价格下降，调整迹象明显

　　销量情况4.14-4.20日，商品房成交2739套，环比上升4.54%；成交面积27.88万平方米，环比上升13.7%。4.21-4.27日，成交商品房2301套，环比下降16%，成交面积19.23万平方米，环比下降31%。

　　价格情况4.14-4.20日，商品房成交均价为3446元/平方米，环比下跌14.7%；4.21-4.27日，成交均价为4057元/平方米，环比上涨17.73%。

　　综合点评2008年1月份，重庆商品房销售面积125.9万平米，同比上升10%，2月份销售面积59.55万平米，同比下降3.6%，3月份销售面积83.45万平米，同比下降25.05%，3.31-4.27日期间，成交量为89.88万平米，4月份销量将超过3月份，但与去年同期140.12万平米的销量相比，大幅下降已成定局。价格方面，1-3月份分别为4149、4060、3797元/平米。总体上看，3月份，重庆商品房价格降幅较大，销量虽然较2月份显著增加，但同比降幅较大，市场调整迹象明显。

　　四、上市公司动态

　　4.1冠城大通(行情 论坛 资讯):项目销售无忧、资金压力待解

　　一季度业绩增长84%，房地产业务利润提升是主因。冠城大通(行情 论坛 资讯)08年一季度实现营业收入9.7亿元，营业利润7160万元，同比分别增长8.9％和124％。实现净利润3900万元，同比增长84％，每股收益0.07元，业绩基本符合我们的预期。一季度公司漆包线业务收入7.7亿元，利润方面受季节性影响小幅亏损。房地产业务实现结算收入1.99亿元，营业利润7600万元，是公司一季度利润的主要来源。

　　08年预计实现房地产结算收入25亿元，冠城名敦道项目是利润主要来源，预计贡献收入18亿元。公司近期对08年发展规划做了进一步细化，预计全年合并营业收入不低于60亿元，其中35亿元来自于漆包线业务，25亿元来自房地产销售收入。在今年铜价和公司产量都趋于稳定的情况下，漆包线业务收入和利润将与去年基本持平。而房地产业务的主营地位将进一步突出。

　　化解资金压力依赖再融资和销售回款。截至今年一季度，公司资产负债率仍高达82％，净债务率进一步上升至298%，偿债压力很大。08年公司还将加快存量项目的开发进度，计划新开工面积120万平米，预计需要25亿元的资金投入。公司方面表示，将通过公开增发募集资金、金融机构融资及销售回款等多渠道解决所需开发资金投入。目前公司再融资方案已经获得了证监会审批，如果能顺利实施，将极大缓解公司的资金压力，有力地保障公司后续发展。

　　维持“推荐”投资评级。我们预计公司未来三年业绩能保持85%左右的高速增长，按目前的股本计算，08和09年每股收益将达到1.03元和1.97元。考虑到增发因素，

　　假设增发1.2亿股，则08和09年摊薄后每股收益分别为0.95元和1.81元，对应的动态市盈率为12倍和6倍。维持对公司的“推荐”评级。

　　4.2华发股份(行情 论坛 资讯)高额预售账款保障公司业绩快速增长

　　华发股份(行情 论坛 资讯)08年一季度实现营业收入6.8亿元，营业利润1.56亿元，同比分别增长102％和134％。实现净利润1.22亿元，同比增长121％，每股收益0.19元，业绩超出我们的预期。

　　报告期内，公司充分重视房地产宏观调控相关政策及对市场的影响，及时相应调整公司的开发、销售策略。基于对房地产市场较为准确的预测，公司早于2007年11月开始提前推出了华发世纪城二期的销售，至报告期末实现整体销售率超过90%，合同销售金额27.68亿元，销售单价逐月稳步提升，且3月份的成交量超过1月份和2月份的总和。同时，华发新城五期、华发世纪城二、三期、华发水郡和中山生态园等在建房地产项目工程开发进展顺利，为下半年全面开盘销售打下了坚实的基础。

　　截至一季度末，公司预收楼款达39.55亿元，较2007年末33.69亿元增长17.39%；货币资金21亿元，较2007年末15.72亿元增长33.59%；公司经营活动产生的现金流入为12.47亿元，经营活动产生的现金流量净额为2.67亿元，比上年同期增长911.78%。是公布一季报的87家房地产公司中，经营现金流净流入最大的。上述财务数据表明公司在销售业绩保持了快速增长的基础上，经营活动现金流量情况良好，融资渠道畅顺，偿债压力较小。

　　公司向配股申请日前获得证监会核准。本次配股方案如顺利实施，公司资产规模将大幅增加，现金流更加充沛，企业核心竞争力将进一步增强。

　　我们维持公司08和09年每股收益分别为1.05元和1.52元的盈利预测，对应动态市盈率为19倍和13倍，维持推荐投资评级。

　　4.3金地集团(行情 论坛 资讯)加快销售应对资金压力

　　金地集团(行情 论坛 资讯)08年一季度共实现营业收入8.82亿元，营业利润1.65亿元，较上年分别增长15%和0.7％。实现净利润0.95亿元，同比增长9.1%；实现基本每股收益0.06元，业绩低于我们的预期。

　　我们预计公司一季度主要结转的是07年末已售未结的上海、武汉、广州、深圳以及西安的部分项目。一季度公司营业税金及三大费用均较去年同期大幅增长，主要原因是公司一季度业务规模的增长。尽管一季度结算销售收入较少，但是从公司前期公布的《08年三月及一季度销售情况简报》显示，第一季度公司累计销售面积23.8万平方米，销售金额25.1亿元，分别比2007年同期增长43％和63％。这主要得益于公司在全国楼市整体仍不景气的情况下，采取了的销售策略。

　　此外，一季度公司短期和长期借款都较前期有较大幅度增加，资产负债率从去年末的64％提升到70％，资金压力进一步增加。

　　我们维持对公司08年1元，09年1.5元的盈利预测，对应08年动态市盈率14倍，仍维持对公司的推荐投资评级。

　　4.4栖霞建设(行情 论坛 资讯)资金紧张，业绩低于预期

　　栖霞建设(行情 论坛 资讯)08年一季度共实现营业收入4.44亿元，营业利润1.04亿元，较上年同期分别减少14%和16％。实现净利润6100万元，同比减少25%；实现基本每股收益0.15元，业绩低于我们的预期。

　　我们预计公司一季度结转的主要是无锡瑜憬湾花园一期、以及南京东方天郡的部分项目。公司营业收入同比下降预计主要缘于一季度房屋销售情况较差。公司08年主要销售项目位于南京，今年一季度南京房地产市场表现较为低迷，而公司方面考虑到自身在当地影响力较大所以并未采取降价促销的销售策略，目前比较处境比较被动。

　　公司08年计划投资总额约45亿元，原预计投资资金主要来源于公司销售回笼资金、增发股票募集资金、金融机构借款及其他融资渠道等。而目前公司销售资金回笼情况并不理想，主要靠银行借款来筹资。截至一季度末，公司净债务率高达128％，资金链较为紧张。日前公司公开增发刚通过了证监会审批，公司方面预计增发不超过1.2亿股，预计融资16－17亿元，如能顺利实施，将有效缓解公司资金压力。

　　我们调低对公司08和09年的盈利预测为1.11元和1.34元，公司08年动态市盈率为13倍，维持谨慎推荐投资评级。